自从特区政府降低物业印花税的费用，400万元或以下的物业从价印花税划一为100元，吸引部分投资者投资细价楼，另外，去年2月份特区政府全面撤销三大辣税，加上今年放宽物业印花税，亦为短线投资带来诱因，当中元朗、屯门个别屋苑更成为热门的短线投资胜地。然而，短线投资物业除了要留意物业价格，申请按揭细节亦不容忽视，笔者今次解说短线投资细价楼按揭三大注意事项。

　　申请按揭注意罚息期

　　长线买入住宅物业，申请按揭时一般会较留意按揭利息及相关回赠及优惠；短线投资住宅物业，由于大有机会于一、两年内将物业卖出，买家首要考虑的反而是罚息期，即买家在指定时段内提前还款，银行会收取指定费用。现时市场上按揭罚息一般为两至三年，假设买入单位时，选择了罚息期为2年、罚款为按揭额2%的按揭计划，以贷款额300万元计算，如果在2年内卖出单位，便要支付300万元×2%＝6万元的罚款。现时每间银行的罚息期不同，建议咨询大型及专业的按揭转介公司，找出最利好自己情况的按揭计划。

　　按揭利息影响回报

　　短线投资物业如果需要申请按揭，要计算利息成本，假设买入400万元的物业，申请七成按揭即共280万元贷款，昔日如以P按3.5厘计算，首年利息开支已高达9.7143万元。不过选用H按如遇上拆息低企，可有利缩减利息开支。约以7月11日的拆息1.08厘，按息2.38厘计算，首年利息开支则降至6.4937万元，较锁息上限已减少3.2206万元，有利短线投资物业获得正回报。

　　摸货不能申请按揭

　　摸货是短线物业买卖中其中一种现象，即指业主与买家签署买卖合约后，买家再以确认人身份于成交日前转让物业予另一位新买家。不过，基于风险考虑，银行一般都不会受理摸货物业按揭申请，所以打算接手摸货物业的买家，一般只能“FULL PAY”（全额付款）购买物业，故此事前资金安排要做足准备。

　　（作者为经络按揭转介营运总监）