近年香港很多历史悠久的老店纷纷结业，成为社会关注的议题。无论是高档的老字号，还是深受街坊喜爱几十年的小店，都有结业的可能。此现象背后的原因有很多，并非单纯因为行业不景气所致。

　　租金高企对于退场的商家来说，是其中一个重要原因。租金无疑是经营的沉重负担，尤其香港土地资源有限，核心商业区的舖租持续高企。疫情期间，虽有业主因出租困难而减租，但生意额同时萎缩，未能显著改善经营状况。随着市道逐步复苏，商铺租金有所回升，热门地段的租金压力尤甚。许多商家在租约到期后，面对业主大幅加租，难以承担，最终选择结业或迁离。

　　不过，租金高企并非这几年才有的事，也未必是压垮骆驼的最后一根稻草，否则就难以解释新进场者的涌现。经营管理不善才是更深层的问题。许多老店未能跟上时代步伐，产品缺乏新意、店舖环境陈旧、服务质素停滞，难以吸引年轻消费者。尽管社交媒体偶尔掀起怀旧热潮，短暂带动人气，但未能持续吸引客流，难以在竞争激烈的市场中立足。

　　此外，一些老字号的经营者往往年事已高，下一代却未有接手的想法，对家族生意没有留恋，未能传承之下唯有隐退，走入历史。当然，消费者行为的转变亦带来不小影响。随着内地商品价格相对低廉且质素提升，平靓正令不少香港消费者选择北上购物，令本地老店面临更大竞争压力。

　　善用社交媒体 提升品牌形象

　　尽管如此，仍有部分老店成功转型，透过品牌活化、产品创新及营销手法的进步，吸引年轻消费者，终可生存下来。例如，部分老店引入现代设计元素，改善店舖环境，并利用社交媒体推广，提升品牌形象与市场竞争力。

　　笔者向来相信，任何生意都可以抵挡住时代巨轮的辗压，问题在于怎样去经营和改善。香港的地产代理行业，当然也一样。事实上，行业已发生很大的变化，地产代理逐步放弃传统高价抢舖的策略，转而灵活运用资源，深入研究客户需求与资讯获取的习惯，积极采用互联网与社交媒体工具。

　　笔者在地产代理行业近四十载，见证行业的老品牌，靠用心经营、深入了解市场需求，灵活应变与持续创新，纵使景气不如以往，也能在激烈竞争中立足。

　　（作者为利嘉阁地产总裁）