香港近年租金高企不下，差饷物业估价署租金指数已连升五个月。再加上7月、8月为传统租务旺季，优质租盘难求。随着楼价已经调整，加上拆息低企，使得供楼利息支出减少，许多人开始考虑“转租为买”。然而，租楼与买楼是两个不同的概念，置业时如想申请按揭，必须了解以下四大按揭细节。

　　（一）首期资金要充足。

　　租楼时需要应付“两按一上”的资金、金额有限，而购买楼宇则需要支付首期开支，按揭成数多寡会影响首期金额。按揭成数越高，首期资金越少。假设购买一个价值500万元的物业，若申请九成按揭，首期为50万元；若申请七成按揭，首期则上升至150万元。虽然九成按揭的首期开支较少，但必须考虑整体利息开支较大，并且需要支付按揭保险费用。此外，入息要求如上文所提及，必须达到金管局的指定标准。

　　（二）按揭入息要求要达到。

　　租客在租楼时，通常只需提供基本的入息证明，以证明其能够负担租金开支。然而，若要置业及申请按揭，则必须符合金管局对供款与入息比率（Debt-to-income ratio，简称DTI）的要求，即每月供款不得超过月入的一半。按揭成数越高，入息要求也相对较高。若想了解自己是否符合入息要求，可以使用网上按揭计算器进行初步评估。

　　（三）职业类型影响按揭成数。

　　除了计算个人收入外，工作类型也会影响按揭成数及所需文件。如果是固定收入的上班族，按揭成数上限可达九成；而自雇人士则最高可达八成。在入息证明方面，固定受薪人士一般只需提供过去三个月证明及一年税单，自雇人士则需提供过去六个月的收入证明及至少两年的税单。

　　（四）查清物业背景。

　　租客在寻找租盘时，只需留意单位间隔、装修及周边环境；而购买楼盘则需特别注意物业的业权及楼契情况。如果单位属于无契楼、半契楼，或涉及多项违规，银行在批核按揭时会更加谨慎。若想了解心仪单位的按揭批核是否会遇到困难，建议在正式购买前先咨询大型专业的按揭转介公司，以消除对按揭批核的疑虑。

　　（作者为经络按揭转介营运总监）