本港工商物业价格回调后，近月成交有上升趋势。根据美联工商铺资料研究部综合土地注册处数据，今年7月份工商铺注册成交连升两个月，注册金额更录得约50亿元。对于现正租用工商物业的买家而言，若打算“转租为买”，购入单位作长线自用，其按揭安排与一般住宅物业有何不同？本文将拆解两者在按揭条款上的差异。

　　（一）按揭成数最高可达七成。

　　购买住宅物业但首期不足时，可向按证公司申请按揭保险，1000万元或以下的住宅单位，按揭成数高达九成。然而，工商铺可承造的最高按揭成数仅为七成。以一个800万元的单位为例，若属住宅物业，首期最低可达80万元；若属工商物业，首期则需240万元。若希望申请更多贷款，合资格的公司拥有人亦可考虑申请中小企贷款，增加一至两成贷款。

　　（二）还款年期最长二十年。

　　按揭还款年期会影响每月供款金额。住宅按揭的还款年期可长达30年，但申请工商物业按揭时，一般最长还款年期仅有20年。不过，本公司最近处理的工商物业按揭个案中，个别优质客户的还款年期亦可延长至25年。由于各银行对此类物业的取态略有不同，建议寻求大型按揭转介公司比较不同按揭计划。

　　（三）容易出现估价差异。

　　估价会影响最终批出的贷款额。各银行对住宅估价一般较为接近，但对工商物业的估价差异较大。部分银行除了要求提供图则及相片外，还可能进行实地视察，并会考虑地段、人流、承租能力等因素。一般而言，若单位过往出租情况理想，且由大型公司承租，估价通常较高；但若单位长期空置，且业主的放盘价格过于进取，银行很可能无法估足价值。

　　（四）按揭条款较保守。

　　银行提供的住宅按揭计划，以银行同业拆息按揭（HIBOR，H按）为列，息率一般为H+1.3厘，封顶息率3.5厘。工商物业的按揭计划则较为保守，目前市场上的最低利率为H+2厘，部分银行会设有封顶息率，但通常高于住宅按揭。此外，申请住宅按揭时，银行一般会提供高息活期存款挂钩户口（Mortgage-Link）及银行按揭回赠。然而，工商按揭方面，银行通常不会提供相关户口及现金回赠。

　　（作者为经络按揭转介营运总监）