图：香港私宅潜在供应量。

　　去年楼市持续整固，加上银行息口维持高企，发展商首要目标是“去库存、减债务”。近月推盘步伐明显加快，部分发展商亦出售非核心的投资以减轻债务压力。经过一年多的努力，相信大家亦会察觉，市场上的货尾库存已显著减少，发展商的债务问题亦得到改善，定价策略亦有所调整。

　　根据特区政府按季公布的私人住宅一手市场供应，截至2025年6月底，香港未来3至4年的一手私人住宅潜在供应量约为10.1万伙，较今年第一季度显著减少4000伙，潜在供应连续5个季度下跌，从去年第一季度高峰期的11.2万伙，显著减少近一成，并创下近3年以来的新低。

　　私宅潜在供应减少

　　整体私人住宅供应由去年的逾11万伙，减至约10万伙，有关数字应如何解读。简单而言，2024年有超过11万伙潜在供应，而2023年新盘销售只有约1.08万伙。如果当时新盘销售没有明显加快，楼市随时需要花上10年时间去消化有关供应。幸好去年的新盘销售已大幅提高至1.58万伙，如果以现时约10万伙的潜在供应计算，市场只需要约6年时间去消化。当然按照今年的新盘销售成绩推算，而整体楼市潜在供应又进一步减少的话，随时只需要4至5年就可消化。

　　事实上，如果以现时已将楼书上载至一手住宅销售网的新盘计算，最新的新盘库存已大幅减至不足1.8万伙，比对于去年年初，当时的新盘总库存高达2.5万伙。经过一年的积极去库存，新盘的货尾总存量已大幅减少，部分新盘货尾更已完全沽清，货尾显著减少的情况下，市场上的平盘自然卖少见少，发展商的新盘定价已有所调高，个别以进取价登场。

　　展望未来，影响本港楼市的主要宏观因素正见缓和，股市大幅回暖，加上美国即将重启减息，按揭息率下调而整体租金又持续向上，在供平过租的利好因素下，部分投资者加快入市。尽管目前市况复苏路途仍见曲折，并非每一个新盘都可以取得理想销情，但基本因素改善将为市场稳定带来改善。

　　（作者为世纪21 星铸总经理）