最新一期施政报告发布后，特首李家超被传媒问到为何没有重推“租者置其屋计划”（租置计划），答到原有租置计划并非所有单位均成功出售，要研究“有什么阻力”。地产代理作为市场证人，笔者想分享所见到的，希望对租置计划政策制定有所帮助。

　　笔者觉得公屋的价值观念在近年有所扭曲，有人带风向将几个错误的价值观念向公众洗脑，最严重是将公屋评价为住户的终身私产，他们更用“人生胜利组”、“公屋住一世”、“得公屋得天下”之类的口号来形容，既然市民错误认为平租的公屋可以住一世，住户自然不会上进，亦不会积极去置业。数据上亦反映出来，公屋的流转率长期只有约1%，直至近一、两年，本届政府积极面对滥用公屋的问题，流转率才开始有少许改善去到2%。

　　公屋是政府的一个“亏本”项目，亦因此，政府不可能长期负担到过于庞大的公屋规模，这是一个事实。公屋可以让贫困的家庭终身解决住屋问题，甚至有机制在户主去世后，公屋仍可以给下一代居住，这是令人骄傲的社会救生网，但是这只应照顾合乎资格的低收入人士。当公屋住户拥有足够资产和收入超过一定水平的时候，代表住户应搬出公屋，否则就等于剥削了公屋轮候册人士的权利和上楼机会。当人人都当公屋是私人资产的时候，公屋流转率自然低，公屋轮候者的权利自然少，㓥房数量就不断增加。

　　扭曲价值观念会引致一些更严重的后果，就是当政府收回滥用单位时，个别住户会觉得资产被剥削，感到气愤难平。“杀君马者道旁儿”，错误价值观念可以杀人不见血，往往都是社会深层次矛盾的根源。

　　如果政府想将租置计划的单位清货卖出，这就是一个销售层面的问题。当然，政府的销售不可以商业化，但仍然属于销售范围，必须合乎市场反应。如果政府想卖公屋的效果好，首先要检核有关公屋的质素，在折旧率之下，是否合乎“卖相”。不少公屋都很残旧，亦有维修不足的角落，政府必须做一些基本的维修，否则有关残旧或者维修不足的屋苑自然销售不理想。

　　太高欠吸引 太低变相贱卖

　　卖公屋最实际的销售方式其实是价格优惠，笔者当然不想政府贱卖资产，但的确不同质素的单位之间定价是要技术的。日前新闻报道有政党认为出售公屋要合乎建筑成本，议员这个观念有良好出发点，但其实并不实际，因租置计划卖出的往往是旧的公屋，是否用这些旧公屋当初建屋的成本作计算？这无意义。那是否用新的建筑成本计算？其实又对买家不公道。旧楼应该计折旧率，买家还要承担日后的维修费。笔者还想提醒，租置计划的初心是提高市民的置业率，但在这情形之下，还包括减低旧公屋长期亏蚀的财政负担。

　　租置计划除了提供置业的机会之外，亦将资助者变为纳税人，而这些公屋住户成为有关单位业主的时候，固然可以享受到市场给予这个公屋的升值价值，同时也要承担单位之后的维修责任。所以，有关单位不适宜定价太高，需要留下空间给业主享受到合理的升值空间以补偿长远的维修费用。

　　另外，租置计划往往会出现业主与租客混杂住在同一大厦的情况，笔者认为如果政府有一个完善而且有足够时间准备的租置计划，同时向不愿意买入公屋单位的租客作出搬迁优先安排。公屋住户始终是租客，业主是可以行使搬迁的要求，政府就可以适当改善或者全部改善将业主和租客混杂一起居住的问题。

　　以上几个重点，笔者认为可大大增加租置计划的销售情况，希望有关意见可以给予特首或者房屋局有用的参考。 （作者为祥益地产总裁）