图：本港土地资源有限，需要平衡发展私楼与公屋市场。

　　按照现时香港25岁至34岁全职雇员人均入息水平，年轻人两小口子每月储蓄三成收入、3.3年后可储蓄到价值580万物业的首期资金。然而，不少年轻人仍放弃置业去追求“公屋住一世”。部分人认为“政府只要兴建大量公屋就解决了房屋问题”，笔者十分同意公屋是住屋安全网，但若大幅增加公屋数量，须解决一些现实问题。

　　首先，兴建公屋的钱从何来？其实大部分都是由地产市场而来，而且仍未找到其他可以代替地产份额的收入。无论你是否喜欢，这也是现实。“唔好倚赖地产”是非常正确的目标，但不是今天的现实。楼市下跌，政府收入就会受影响。

　　更何况，兴建公屋的土地是珍贵的资源，而且是有限的。如果一块土地用来兴建私楼，且价值不菲，库房收入可观，若建公屋，虽然多了市民得到安居住所，但政府的经常性负担和亏损就越大，如何取舍？其实两者需要平衡。

　　其次，公屋和私楼在市场机制下，是互为因果，甚至是命运共同体。笔者觉得，如果不是地产收益，香港之前不可能有如此多盈余。楼价下跌，地皮招标成功率降，政府出现赤字，长远难以负担庞大的资助房屋支出。私楼和公屋根本如影随形，共存共荣。

　　再次，楼价下跌，而市民收入水平亦下跌，并不能解决上车问题，只会吸引了一些有实力的买家入市。因此，政府应帮助市民提升收入，令购买力增加，才能得到上车机会。

　　推动二手转流率提升

　　就算政府重启“置业资助贷款计划”，为市民提供首期，一样有部分人不会选择买楼，笔者见过很多父母为下一代支付首期，但年轻人不肯买楼，因为这些年轻人在观念上更为悲观，这些才是社会要解决的问题。

　　“房屋政策以大量增加公屋为主”，是不正确的认知，超量的公屋只会长期消耗香港仅馀的实力，私人市场和公屋市场要共同健康发展，楼价过高或太低都会失平衡。地皮供应不应局限在一手供应，实际供应其实是一手加二手，而“二手供应多少决定于转流率是否正常运作”。过去的政策都忽略了二手转流率，如果住宅楼市阶梯有正常转流率，市场就有足够的供应，我们追求的不是楼价升或跌，而是让市场有正常升跌空间，升跌不应是人为的，而是让市场去决定。市民的上车机会和换楼机会不是源于楼价高或低，反而是应追求升跌合理地出现。

　　（作者为祥益地产总裁）