图：香港私人住宅售价指数及租金指数

　　执笔一刻，各项楼市指数都在回升，这与笔者此前分享的观点十分脗合。但对我个人来说，证明楼价上升的趋势并不重要，楼价回升愈慢愈好，对更多人有好处。笔者认为最重要是住宅楼市已经寻底，令经济和港人可以回复正常，市民更不需要再活在“楼市螺旋式下跌”的阴霾中。

　　事实上，楼价有升有跌才最正常，不需要过分乐观或者悲观。近年人心变得忽悠，市场发展往往都是不跟数据走，令人感到意外。一些人只喜欢听坏消息，甚至抗拒好消息。曾几何时，提供正面理据就可能会被群起而攻或者唾骂，说“香港没落”是网上时代得到高流量的关键词，十分可悲。消费者的情绪指数成为忽悠的因素，再加上复杂的国际政治因素，购买力的情绪也难以预测，短期投资我们应以无常的心理准备去做预算。就算买楼作长线投资，在这几年时代不断蜕变之下，笔者尝试为楼市作一些判断，希望有助投资者了解市场。

　　审时度势供地见效

　　楼市始终是有“住”的价值去作基础，“住”的价值带来“租金回报”。楼市供应应该包括一手和二手供应。一手供应是楼花，二手供应是源于合理转流率，例如楼换楼，市场多于一个阶梯的业主同时楼换楼，其实就等于增加了二手供应。目前特区政府在一手供应方面其实做得很不错，已经可以在市场需要时及时增加供应，也已有足够的收地能力，反而二手转流略为不太重视。

　　虽然近年政府因楼市欠佳而卖地不足，引致财政赤字，但笔者反而认为这只是一个机制的正常现象。只要政府提供到足够的土地，当市场景气的时候，土地就会受欢迎，库房收入也会增加甚至盈余。但当市场不景气的时候，楼价可能根本支持不到建筑成本和地价，自然土地成交减少，政府收入低、政府也要调低地价，以上都是一个健康的情况。

　　另外，我们不可以纵容地产市场过度炒卖，更加不可以令地产过分下跌，因为地产是大部分产业的载具。地产既然是绝大多数人产业的一部分，自然会成为资产，资产下跌一定会损害到民生。

　　我们不可以过分依赖地产，但有些人错误解读不依赖地产等于和地产脱钩或者切割，这方面出现误区会是灾难性的。

　　（作者为祥益地产总裁）