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楼语纵横/新盘旺销 去库存提速\杨永健

2025-10-21 05:02:23大公报
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  上月笔者已经提醒,因应过去一段时间新盘库存正逐步减少,市场潜在供应规模下降。截至今年6月底,香港未来三至四年的一手私人住宅潜在供应量约为10.1万伙,预计稍后房屋局公布的三季度私人住宅潜在供应势必跌破10万伙。而事实上,整体潜在供应已经连续五个季度下跌,从去年一季度高峰期的11.2万伙,显著减少近一成,并创下近三年以来的新低。

  仔细分析房屋局的统计报告,未来市场潜在供应见顶回落,主要是因为最新已批出土地并可随时动工单位,于今年二季度已跌至1万伙,较去年二季度的1.3万伙下降3000伙。已批出可随时动工的新盘不断减少,主要是近年政府批出土地显著减少,已批出可随时动工的单位自然减少。

  当然另一个因素是近年新盘销售明显加快,特别是刚过去的三季度,新盘销售接近6000伙,是自2016年三季度以来的九年新位。新盘销售加快,而新批土地又有所减少,“一加一减”后,市场的潜在供应自然持续减少。其实,今年新盘销售与累计新批土地之间确实出现明显的差距。截至目前,今年新盘销售量已超1.6万伙,预计全年或达2万伙水平。

  减少推地 有效调节供需

  至于今年的新批土地又会有多少?发展局局长甯汉豪于月初指出,政府会加快推地步伐,本季土地供应会涉及6420伙。加上今年一季度政府只批出沙田、东涌的两幅细地,全年新批土地不足1.5万伙,新盘销量肯定高于新批土地。再者,去年新盘销售达1.58万伙,新批土地供应仅9000伙左右。换言之,去年至今的新盘销售均高于新批土地,未来市场潜在供应自然大减。

  明年情况又如何,当然在现阶段是难以作出准确的估算,但综合现时的新盘市场情况,明年仍然是新盘落成的高峰期。换言之,发展商仍需要加快推盘步伐,而减息周期未完,租金仍趋升,供平过租情况下,新盘需求仍殷切。至于新批土地应难大幅增加,因为发展商入市心态仍审慎。因此预计明年新盘销售量仍会高于新批土地供应量。

  (作者为世纪21 星铸总经理)

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