图：荃德花园顶层2房户，实用面积341方呎，以359万元成交。

　　受惠一手热销及低息环境等利好消息提振，整体楼市气氛明显转活，尤以租务市场表现突出，为楼价及整体市况提供强劲支撑。

　　近排租金节节上升并迭创新高，根据美联“租金走势图”9月份以实用面积计算的私人住宅平均呎租报约38.78元，按月微升0.03%，连升8个月，并续创历史新高。今年首9个月累升约2.95%，强势毕呈。

　　随着市场憧憬美国联储局将延续减息步伐，“租升息跌”的支持，结合租金回报率上升，促使长线投资者积极入市收租，同时加强用家“租转买”的意欲。根据美联物业研究中心统计，新近入市长线投资个案（以购入单位一年内再出租的个案计）数量，于今年首9个月按年大升约46%，反映长线投资气氛越趋炽热。

　　用家与投资者入市增

　　值得留意的是，上述今年首9个月个案中，租金回报率超过3.5厘的比例高达58%，较去年同期约31%急增约27个百分点；当中租金回报率逾4厘的比率更高达30%，较去年同期约11%增加约19个百分点。

　　同时，息口持续下行，亦令“供平过租”差幅扩大，买家入市意欲进一步增速。据美联143个成份屋苑计算，“供平过租”差幅超过一成的屋苑，由9月初未减息前的16个增至现时约19个，假如本港未来再减息0.125厘，届时供楼平过租楼超过一成的屋苑，将更进一步增至26个。整体而言，长线收租物业的回报优势愈发明显，势吸引更多资金入场。

　　息口料再降 市场添活力

　　据笔者与前线同事交流所得，近期二手市场频现实际“租转买”，或者是“无睇楼”下入市个案，这类成交个案往往是“旺市”先兆。如荃湾荃德花园A座1伙顶层2房单位，实用面积341方呎，现有租客居住，收租客于“无睇楼”下以359万元承接单位。

　　此外，日前将军澳中心2期3座低层B室，单位实用面积684方呎3房户，单位仅放盘2日，即获同屋苑租客“租转买”以900万元购入；至于东涌映湾园5期海珀名邸双号屋亦录得交易，单位实用面积2355方呎，附275.5方呎花园及2个车位，获区内睇楼多年的租客洽购，最终以2150万元承接。

　　上述数据及交投个案，足证租务市场“点点开花”，叠加美联储再减息的预期；内地高才专才与学生持续湧港；加上不少屋苑“供平过租”差距持续扩大，料将推动更多租客“租转买”，并令投资者入市提速，为香港楼市注入更多动力。

　　（作者为美联物业高级董事）