租金升势强劲，现时已升至历史高位，租金回报率平均达3.5厘，市场上亦不难找到租金回报高逾4厘的屋苑，买楼收租的需求持续上升。而在一般存息快将归零的环境下，推动资金寻找出路，物业租金回报高且楼价水平对比租金明显低水，楼价仍较高位低逾两成半，值博率被看高一线，在股市兴旺下顺理成章带动套股换楼意欲增加，吸引投资者将资金投放楼市收取租金回报并有利“趁低吸纳”，从近月所见，资金流入楼市正在增加。

　　置业人士申请按揭需提供入息证明让银行评估供款能力，对于买楼收租人士，物业租金可列作入息计算，物业若连租约，物业租金已订明在租约内，目前银行一般可将租金之70%至80%纳入按揭申请人的入息计算。

　　交吉单位将参考市值租金

　　若未连租约或未出租之单位，未有租约显示实质租金作为依据，银行仍可评估物业在市场上之租值作为预估租金，银行一般接纳预估租金之60%至70%作为入息计算，个别银行接纳预估租金更高达80%，买家需在申请按揭时向银行表明单位拟作出租之用。换言之，拟买楼收租的准买家在市场可有更多楼盘选择，不仅限于选择连租约单位，对于交吉未租出的单位，买家仍可凭借预估租金提升自己用作申请按揭之入息水平。以租金计作入息的方法，降低了借款人之入息要求，提高了买楼收租的意欲，有利楼市更具弹性及多样化发展。

　　举例，买家购置一个600万元单位拟作收租之用，希望申请七成按揭、30年还款期，按照现时规定之每月总债务供款占入息不多于50%计，买家的最低月入要求不可少于37137元；买家月入30000元，没有其他债务，原本仍需要找担保人方可获批按揭，但银行为物业预估租值，并可将预估租金之70%约12600元计作入息，可计算之入息水平提高至42600元（30000元＋12600元），毋须担保人已可获银行批出按揭。

　　（作者为中原按揭经纪董事总经理）