瑞银近期发表了《2025年全球房地产泡沫指数报告》，数据始终有参考价值，其中内容笔者有同意或不同意的地方，但感到市场上对报告的信息未有全面了解，在此先陈述报告的重点：

　　报告显示，香港楼价过去一年下跌7.9%，而在过去10年间累计下跌2.2%，引致本港楼市泡沫风险评分明显下跌，最新为0.44分，低于0.5分的指标水平，等级由“中等风险”降至“低风险”。

　　报告以购买60平方米或650平方呎的市中心附近住宅单位为目标，香港最新楼价与收入比率为14，即楼价中位数是市民年收入中位数的14倍，是报告所有城市中负担最高，不但比迈阿密和三藩市高出约两倍，亦超越纽约、巴黎、伦敦、东京和悉尼等大城市。

　　香港实际楼价较2021年下跌近28%后开始稳定，与上一个高峰相比，较低的房价提高了房屋的相对可负担性。而在金融海啸后至新冠疫情前的时间，香港的泡沫指数处于1.5至2.5分之间，10多年来一直被评为“高风险”。最新的最高三个高泡沫地方分别是美国迈亚密（1.73分）、日本东京（1.59分）和瑞士苏黎世（1.55分）。

　　尽管香港泡沫低，但报告仍指出香港楼价高。楼价与收入比率相当于14年收入（超越一众城市排第一），楼价与租金比率相当于约30年租金。

　　市场购买力被低估

　　以上是笔者陈述报告中理解的重点，以下则分享个人的看法：

　　首先，报告指出香港楼市泡沫进入“低风险”水平是重要的，但必须要补充的是，香港楼价的下跌本质不是传统泡沫爆破，因为香港过去一段长时间有实施“楼市辣招”去抑压楼价，实际上香港楼市的泡沫不是低，而是“负泡沫”。即是在没有泡沫之下，楼价再进一步被压缩。这点是很重要的，因为将来楼市回复的时候，楼市是不需要像泡沫爆破般需要较长的时间去回复；香港的总存款量（M3）在楼价下跌的时候仍然不断增加，这正是反映了笔者以上的观点。

　　其次，笔者想说一个成熟的社会，其购买力不是全部由“打工仔”去决定的，尤其是一个成熟的金融中心，除了打工仔，还有外来资金、资产等等重要元素去影响购买力。

　　再次，至于市民年收入要较长时间才能买到单位，这一点是否能反映该城市难以“上车”？亦是未必的！因为有关报告是引用了650呎近市区的单位作标准，而且没有按揭，这标准绝对是中上产或较高收入人士的目标，所以运用普通打工仔的收入作评估的推演，并不准确。

　　（作者为祥益地产总裁）