近日房委会通过了施政报告中一系列促进房屋阶梯上流的措施，包括：

　　1）“白居二”增加1000个配额至7000个。新增配额的一半会拨予40岁以下选择参加“青年计划（白居二）”的家庭及一人申请者。

　　2）房委会发出“白居二”的批准信数目将会适量大于配额，让购买单位的配额得以尽用。

　　3）“白居二”任何未能用尽的家庭配额将拨予一人申请者。

　　4）将新居屋绿、白表的配额比例由40：60调升至50：50，同时增加居屋及绿置居面积较大单位的比例，以鼓励公屋租户购买资助出售单位。

　　5）新推售的资助出售单位于公开市场出售限制的年期，将由现时首次转让日期起计15年，缩短至10年。

　　以上措施的通过并不令人感到意外，但让笔者感到欣喜的，是房委会资助房屋小组主席黄碧如的说话：“目的是方便持有资助出售房屋的业主，他们想在公开市场出售单位，不需要等待15年。多数业主选择会在居屋白表市场出售单位，我们觉得将年期缩短，应该都不会有炒卖的风气。”黄碧如续指：“因为我们延长了担保期限，变了较旧的居屋及资助出售房屋，业主可以拿出来卖。我们亦察觉这方面成交多了很多，我想指出不要单看配额多了，市场供应都多了。”

　　黄主席的此番言论是笔者多年来听过最有共鸣的发言，有关心到居屋业主卖楼的需要，了解到楼市成交根本是一个转流活动，有需求就自然制造新的供应，有供应也自然会带来需求，关键以什么价钱吸引双方达成成交。成交价是由市场来决定，市场亦要尊重当时买家数量及放盘量，这是循环的互动。

　　无心的人不会明白，亦不想去明白这个因果关系。最佳的例子就是当年香港要面对美国量化货币，香港以逆周期措施应战，笔者认为逆周期的效果做得十分成功，但是“楼市辣招”多年限制市场成交流转亦令到放盘量减少。以屯门区二手买卖放盘量为例，最严重时私楼放盘量对比推出楼市辣招前减少近七成，这就是转流因果。

　　提升转流率是关键

　　幸好，近年政府的资助房屋政策重新重视转流率，回复置业阶梯，并且向多个置业阶梯做功夫活化疏导，包括简朴房取替㓥房、处理公屋滥用的情况、加建居屋、加额白居二。增加居屋第二市场成交其实等于重启居屋二手业主的上游活动，加上现时400万或以下上车盘的厘印费只是100元，更加速整体上车流动之余，亦启动整个上车市场的业主换楼上流力，这才是正本清源。

　　之前置业阶梯断裂，可能在不同板块的潜在需求都会有重复计算，譬如㓥房和申请公屋，甚至居屋都有机会是重复计算，现在在多个板块落功夫，草根居住问题可能在未来几年会有显著的改善，这些是政府做得好的地方，市民应该要支持令政府可以继续做好。

　　（作者为祥益地产总裁）