中原集团主席施永青日前撰文指出，香港住宅上升浪已经开始，楼价确认见底回升。他更预计市场升势起码可持续3至5年，中原城市领先指数（CCL）在3年内达到2021年的高位191.34点，即2028年与今年3月的低位134.89点相比，升幅可达41.85%。

　　坊间对于上述说法反应正面，笔者相信这番话是在合适时机出现，适逢大家都看到楼市上升中，一下子过分悲情的说法，如“楼价要再跌七成”和“螺旋式下跌”等看法带来的阴霾也一扫而空。

　　笔者于今年初发表的《我对楼市的十大忠告》中，第十条就是“2025年楼市将由谷底回升，评估来年住宅楼价可回升5%至10%。”现实中，楼市的确由2月至3月的谷底回升了8个月。笔者每个月都根据最新的数据去作分析，以印证楼价进入回升轨道。也因此，我基本上同意施先生的看法。

　　更何况，4年反弹四成，只是等于每年複息8.8%，7年上升85%，亦等于每年複息9.2%，如此升幅在过去楼市景气周期都出现过。如果用祥益指数作趋势去反映的话，上升的幅度更大，分别是3年累计升73%和6年累计上升130%。

　　而过去3年的楼价下跌根本不是泡沫爆破，楼价下跌的时候，也是本港累积和增加最多银行存款的时候。施先生上升周期这个概念是有足够的理据，只是笔者没有他评估的那么多，以上评估是市场一帆风顺的时候可以做到的。

　　笔者认为现届政府有良好的造地能力，也是回归以来最有能力增加住宅供应的政府。香港庞大的行政开支已经决定了地价不可能太低，而在政府推出地皮与市场能够承接之间是需要寻找平衡点。楼价必须要与建筑成本和合理地价互动，同样楼价下跌不可以比这两个数字相差太远，相反亦不可能上升到距离建筑成本和地价相差太远。

　　在笔者看来，未来楼价升幅应该是施先生所评估的一半至三分之一左右较为理性。楼市周期只是一个经济循环的“果”，引起经济循环的因素已经出现了很多改变，美国“剪羊毛”的影响力亦今非昔比，很多行政因素也影响到楼价的成长，贸易战、地缘之间的复杂因素。新的商业模式譬如AI或者机器人都会影响到商界的循环改变，我们亦不适宜过分乐观的。

　　无论如何，有关的论据是市场的一个好声音，得到正能量回响，香港明天会更好，我们审慎、脚踏实地享受香港更美好的日子。

　　（作者为祥益地产总裁）