图：分析认为，香港楼市经历十年大升浪，进入两至三年调整期也属合理

中通社

香港楼市调整之势形成。据差饷物业估价署最新数据显示，九月私人住宅楼价指数按月下挫百分之一点四四，连续第二个月下跌。由於美国挑起贸易战，导致世界经济不稳，并拖累环球资产价格下行压力加大，预期未来数月住宅楼价指数跌势将更加急劲。

末季楼价跌幅恐达半成

令人不安的是，若然环球经济与金融市场出现不可预测的黑天鹅事件，引发信贷紧缩危机，香港楼市存在深度调整的风险。过去逾十年超低息环境，埋下资产泡沫隐患，住宅楼价调整幅度可能比市场预期为大，单是今年第四季，楼价跌幅有可能高达半成。

事实上，当前楼市淡风愈吹愈烈，新楼盘销售急速放慢，首日售出比率不足五成，而二手楼减价风则愈演愈烈，业主要大幅劈价一成以上，才能将物业出售，有实力入市的买家也暂时按兵不动，採取观望态度。

形成迟买更平市场预期

从近期置业意欲急速降温来看，可以清楚看到了楼价只升不跌的市场预期开始逐步逆转，现时买家不用心急入市，反而愈来愈忧虑“摸顶”，并形成了“迟买更平”的心态，这是香港楼市见顶、进入调整市的明确信号。

值得留意的是，过去十多年楼市大升浪，曾经出现调整市，包括政府多次出招遏抑楼市，下行周期相当短暂，回落幅度亦十分有限，只在百分之五至十之间，但今次调整市可能例外，基於下列三项因素，香港住宅楼价呈现下行周期将会较长，调整幅度也可大可小。

一是楼市基本面转坏。随着香港银行开始跟随美国加息，超低息时代已告结束，港息正常化进程已正式启动，这对资产价格走势十分不利。同时，美国贸易与利率政策不明朗，环球经济与金融市场波动性加剧，触发新一波金融风暴的概率比前大增。

事实上，当局已预警明年香港经济趋向负面，增长幅度将会放缓，今次住宅楼价向下调整幅度不止一成那麼简单。过去十年住宅楼价累积升两倍多，就算从高位回落两至三成，也属於正常调整，只是返回两三年前的楼价水平而已。

增加资助房屋利淡楼市

二是当局推出房屋新政策，将增加资助房屋供应，包括推出港人首置盘，照顾中产家庭置业需要，日后公私营房屋会由目前的六四之比调整为七三之比，加上资助房屋价格与市价脱鈎，势必对私人住宅楼市造成影响，原本在私楼市场购入细价楼的买家，也会转移考虑资助房屋。换言之，香港楼市格局出现重大变化，导致楼市出现结构性调整，调整期之长、幅度之大，会超出市场预期。

三是全球去槓杆，环球资产价格大调整已经到来，而且调整步伐还在加快，泡沫化程度不低的香港楼市，真正考验尚未到来。

包括内地以至美国楼市相继出现降温现象，证明环球物业资产价格全面进入下行周期。香港住宅楼价跌幅不会是区区百分之五至十。事实上，在内地继续去槓杆与人民币汇价贬值的双重夹击，近年内地客在港置业比例持续下降，令楼市承接力不断转弱，这从新楼盘首日售出率降至五成以及二手楼业主要大幅劈价一成以上可以反映出来。

毕竟香港楼市经历十年大升浪，进入两至三年调整期也是十分合理。