图：经过前日撤辣的消息大升后，地产代理股美联昨日的升幅大大收敛。

　　新一份财政预算案有惊喜，实施十多年的楼市辣招税全面撤销，3000万元以下住宅物业按揭成数亦提高至七成，这释放出稳定住宅楼市信心的强烈信号，但目前难以期望楼价短期内可以大幅回升，原因是利率仍然高企及环球政经环境变数难测。同时，撤辣意味二手楼单位放售量将会急增，而地产发展商亦会趁势出货，加快推出新楼盘，住宅市场恐涌现大量新供应，制约楼价反弹力度。

　　美国过去2年大幅加息5.25厘，以遏抑急速上升的通胀，令利率处于接近20年来最高水平，环球物业市场价格首当其冲，应声下跌，其中，美国商业地产更是重灾区，并有祸延住宅市场之势，随时冲击美国银行体系及实体经济稳定性。即使港息未有跟足美息上升幅度，但现时住宅物业按揭利率普遍上升至4厘以上，超低息时代正式结束，香港住宅楼市已进入调整期，迄今已连跌2年。

　　按揭免压测助上车

　　差饷物业估价署发表的住宅楼价指数，对比历史高位，跌幅扩大至23%，为7年来低点，逐步产生负财富效应，继而打击私人消费，不利香港经济复苏，更不排除有炒家借机唱空香港、渲染悲观情绪图利，这时候当局有需要出招稳定市场信心。

　　为免悲观情绪扩散，稳住市场、经济信心，防范金融大鳄有机可乘，楼市需求管理措施一下子全面退出是可以理解。这意味本地买家出售2年内买入住宅物业或购买第二个住宅物业，以及非本地买家在港置业亦不用支付额外印花税，困扰楼市十多年的紧箍咒全面撤销。同时，金融管理局亦放宽逆周期措施，将3000万元以下的住宅物业按揭成数由六成增加至七成，并且暂停利率压力测试，有助置业人士上车，此举向外释放稳定楼市信心的强烈信号，有助提振消费，巩固经济复苏基础。

　　事实上，此时特区政府出重招同时撤辣及提高按揭成数，主要考虑到目前住宅市场供求趋向均衡状态，财政预算案提到今年起5年内，私人住宅单位每年落成量超过1.9万个，较过去5年平均数多约15%，未来3至4年私楼潜在供应达10.9万个单位。因此，私人住宅供求失衡情况出现向好变化，估计撤辣不会导致楼价急升，只能产生稳定市场作用，缓解楼价下行的压力。值得留意的是，楼市撤辣消息一出，本地地产股呈现先升后回，预示住宅楼价暂时没有大升条件，地产代理美联物业昨日股价冲高后即告急回。

　　一手楼市场去库存需时

　　楼市撤辣之后，有市场人士估计全港约9万个二手楼单位因而“解冻”，随时可在市场放售，只要其中1%二手楼业主有意放售物业，涉及单位数目便达到900个，可见二手楼市场承受压力不轻。同时，地产发展商也会趁势出货套现，加快推出新盘，形成一手楼、二手楼竞争格局，制约楼价反弹力度。根据中原地产数据，去年第四季楼盘货尾量增加至近23000个单位，为逾20年来最多，可以预期一手楼货源供应多，去库存需要一段时间。

美息去向成重要指标

　　同时，香港住宅楼市表现还看美息走势及环球政经环境变化而定，例如航运巨企马士基预期红海航道受阻情况可能持续至下半年，继续推升能源价格及运输成本，美国通胀压力难解，美国联储局减息随时进一步延后，令港息持续高企。

　　事实上，扣除通胀之后，港息呈现2厘以上的实质正利率，不利物业资产价格走势，即使辣招税撤销了，预期投资者入市买楼收租依然十分审慎，毕竟当前住宅楼市供不应求情况逐步逆转，北部都会区及交椅洲人工岛持续为未来提供大量住宅土地供应，相信这次楼市结构性调整仍未结束，买家不用心急入市。