一纸新政，激起市场千层涟漪。

日前，中国证监会和住建部联合印发《关于推进房租资产证券化相关工作的通知》，业界将之称为“30号文”，此文明确了开展住房租赁资产证券化的基本条件、政策优先支持领域、资产价值评估方法等，同时将在审核领域设“绿色通道”。

“30号文”的发布令业界兴奋不已。一场原定为闭门沙龙的内部讨论随着一纸新政下发，索性改为国际化高峰论坛，议程之紧密、报名之火爆都超出平日，现场座位抢占一空，甚至有人因此产生争执。

多年来推动国内 REITs发展的REITs专业委员会秘书长王刚这段时间比平常更为忙碌，在此次论坛演讲后就要立刻飞到日本，美国的一场资产证券化论坛也早已订在日程表中，王刚说：“以长租公寓为突破口，国内REITs或将迎来真正的发展。”

REITs亮绿灯 长租市场将换挡提速?

一纸新政令多家房地产开发商和长租公寓运营商睡不着，一位房地产开发商人士谈到：“‘30号文’出来后我们紧急开会，评估区域内的项目，尤其是商改住政策的影响。我们也做长租公寓，快速实现回款，把住宅率降低。”

在“房住不炒”、“租购并举”的大旗下，住房租赁资产证券化的发展似乎只是速度问题。不论速度几何，在这一波政策红利下及时上车才不被资本大潮抛在后面，正如地产一位管理层人士评价：“难道国家给你一条康庄大道不走非要逆势而为吗?”

资产证券化对长租公寓而言，最重要的作用之一是为其发展提供长期资金支持。一直以来，传统房地产开放商以间接融资为主，通常以较少资金撬动大额银行贷款，然而随着国家对地产的调控逐渐增强，间接融资渠道已经收紧。随着“租购并举”制度的建立，大量房地产开发商进军长租公寓，据同策研究院监测，40家典型上市房企开发商一季度融资渠道总体处于紧缩状态，而长租公寓品牌通过寻求创新性融资在一季度融资总额已超百亿元。

REITs的本质是将收取租金的底层资产打包证券化上市的融资手段，以租金和地产升值为投资者提供定期收益，同时投资人可以转让这种有价证券。这样，REITs解决了企业融资和退出渠道的问题，能够实现资金的快速回笼。

“之前REITs在中国很热闹，但更多是投行的盛宴，去年大型开发商如碧桂园、保利才有兴趣加入。”王刚说。

自2016年8月魔方公寓首次发行公寓行业资产证券化产品后，长租公寓与地产企业纷纷试水。去年10月，新派公寓发布国内首单权益性公寓类REITs，开启长租公寓REITs产品上市潮。

4月27日，国内首单百亿规模的租赁住房类REITs产品——“中联前海开源-碧桂园租赁租房一号资产支持专项计划”首期成功发行，此计划自正式获批到首期产品正式发行仅历时84天，这是目前租赁住房领域首个百亿级资产证券化项目，同时也是发行效率最高的产品。据了解，这样的发审速度与监管部门的支持和推动密不可分。碧桂园商管中心总经理张强对大公网记者表示：“资产证券化的打开为更多房企布局长期持有型物业做好了准备，未来碧桂园将做更多积极地探索。”

对于“30号文” ，阳光城集团北京区域公司副总经理王志强最大的感受是标准化将是金融市场化的主流，“如果以后我们做租赁住房证券化，第一要把房子盖好，第二房子出租手续要办好，第三企业要经营好有稳定的现金流，通过这些标准，我们看到监管层想要把资产证券化业务回归标准化模式”。

如今，市场普遍感受到房地产资产证券化的春天已经到了，长租公寓如何在春天里健康成长成为新的关注焦点。

入局地产商的理想与现实

在当前的政策风口下，长租公寓市场显得炙手可热。据上交所披露，恒大集团提交的百亿资产支持专项计划已被受理，主要用于长租公寓建设，至此碧万恒三大地产巨头都已进入长租公寓市场。

2016年，房地产市场迎来高潮，继2013年之后，中国房地产成交面积、成交金额双双创下新高。房价坐上火箭飙升，地王此起彼伏，房产造富效应在这一年尤为明显，伴随房价飙升的是人们焦虑情绪的高涨。随后的四季度却迎来严格调控，22城密集发布调控举措，“四限”在热点城市蔓延。随之而来的，便是“租售同权”、“房住不炒”等热词的流行，不同的是，房地产行业这时候谈论最多的是“寒冬”、“转型”、“调控”。2017年是长租公寓大步扩张的一年，房产开发商、银行、房产中介、创业者纷纷进入，跑马圈地。

盈利空间低是长租公寓无法回避的问题，前期投入成本高、盈利周期长、收益率低是普遍状况，这考验着长租市场入局者的资金实力。2017年多个长租公寓已经阵亡，据一家倒闭公寓负责人介绍，长租公寓最大的难题在于盈利，房价日益攀升但房租上涨缓慢，中小品牌运营商利润空间有限，如未做出差异化则很难实现盈利。

一直以来，长租市场中卖方主体是政府和个体，其中个体提供的长租房屋占市场绝大部分，这导致产品品质不一，相关服务难以形成标准化。正因如此，长租乱象络绎不绝。随着房地产资产证券化的逐渐放开，机构持有的租赁房屋在数量和质量上都将与以往不同。“‘房住不炒’意味着需要机构持有大部分租赁房屋，而‘30号文’对机构持有房屋是个重要的支持，这会促进未来租赁产品更加多元化。”王刚说。

中信建投房地产行业分析师陈慎曾谈到：“目前整个租赁市场的发展还有非常大的提升空间，毕竟租赁人口占整个居民人口的比重非常低，相对于发达国家至少还有3倍的提升空间。”巨大的成长空间正是多方入局的原因。虽然长租公寓市场入局者众，但真正能够提供房屋租赁产品的屈指可数，在市场成长初期，租赁房屋的供应规模并不大。

长租公寓行业入局者甚众，各自的切入点亦有区别。阿里巴巴、京东等互联网平台主要与政府合作搭建租赁平台，将产品信息化;建设银行等金融机构参与，主要是提供租赁贷款和资金支持等金融服务。真正提供住房屋赁产品的多为房地产开发商、房产中介和创业企业，而有实力将租赁产品在质与量上全面提升的多为资金雄厚的地产开发商。“地产开发商多年从事住宅开发，在土地获取、产品开发和建造方面有着天然的优势，同时也形成了完整的产业链条，包括物业、生活配套、金融服务等，这些都可以为长租公寓服务。”碧桂园长租公寓经营管理部总经理杨鹏对大公网记者说。

2017年底，碧桂园对外发布了长租公寓品牌“BIG+碧家国际社区”，正式进入房屋租赁市场。对于长租公寓市场的变化，杨鹏认为整个市场竞争在加剧，但随着政策导向逐渐清晰，市场环境也在变得更加明确，目前看到的竞争是行业发展的必经之路。

碧桂园在长租公寓“BIG+碧家国际社区”发布的同时发布未来长租计划：将在3年发展 100万套长租公寓。为了实现这样的目标，碧桂园选择建造“长租城市”。

所谓长租城市，就是将公寓、办公、消费等所有业态整合，打造一个相对闭环的人居场所。通过长租城市，碧桂园能够将旗下公寓、酒店、写字楼、商业植入其中，充分利用资源。“未来，商业地产和长租板块的融合是一个发展趋势，而我们所提的长租城市就是把商业和长租公寓做融合。”碧桂园商管中心总经理张强对大公网记者说。

碧桂园方面有着一致的观点：长租公寓行业是一个“入口级”生意，决不能只做租赁，而是要为客户打造一个生态圈。张强解释：“社交场所也可以在自己家门口，是自己家的大堂或配套，我们就是将这些相关的商业无缝衔接到住宅当中，成为住宅的延伸。”他认为，长租运营比商业运营的目标人群跨度更大，但本质是一样的。长租的消费者分布在各个年龄段，同时他们的需求也并不相同，教育、文创、娱乐、金融、养老、医疗……与民生相关皆有可能成为潜在业务，这种逻辑意味着长租公寓服务的延伸度将更深，同样也要求运营商对消费者需求的挖掘更为细致。

目前，碧桂园长租业务已经取得了建设银行的200亿元授信及中信银行的300亿元长租住宅保障基金，同时碧桂园百亿规模REITs已公开发行。

在长租公寓市场上出发较早的龙湖冠寓有着另一套风格。2016年中期业绩会上，龙湖对外宣布推出长租公寓品牌“冠寓”，并于2017年初将之提升为集团四大主航道业务之一。龙湖宣称，至2020年将完成规模行业前三，30亿元营收的目标。

对于长租业务的投入产出，龙湖冠寓有着清晰的认识，“目前冠寓动态投资回收周期为5至6年，轻资产有35%以上的毛利率。当前经营资金以集团投入为主，资金获取成本为4.5%。”正如龙湖集团副总裁韩石所说：“谁能把成本控制住，谁一定是未来升级的胜利者”。

对于轻重资产运营商的盈利差别，龙湖曾透露，轻资产的净利润率约为12%～15%，毛利率35%以上，重资产毛利率则为65%以上。龙湖又提出了“中资产”的概念，即10年以上的租期租赁经营、股权合作、委托管理资产，通过前期从轻资产入手，轻中重结合，后期加大重资产比例的方式，“在行业蓝海时期，快速跑马圈地，在财务模型核算合理基础上，迅速布局更多项目和城市。”

龙湖冠寓方面对大公网记者说：“从回报和利润方面，龙湖切入长租公寓市场，决不仅是单一的从租金剪刀差维度思考，更多的是考量资产运营的商业模式，聚焦资产保值和经营增值。”

相较于万科翡翠书院带来的舆论热度，其他公寓品牌则显得“中规中矩”。4月中旬，万科翡翠书院推出，“10年180万租金”且需“全部付清”。惊讶者称：“贫穷限制了想象力”，愤怒者称：“变相以租代售”，然而一月过后，该项目已经取得了80%综合出租率的成绩。

万科翡翠书院的特殊之处在于它是首次尝试全自持租赁项目，人民网将之评价为“一次有益尝试，市场一剂良药”。2016年11月，首批“限房价，竞地价”地块推出，万科成为首个吃螃蟹者，最终以35339元/平方米，共计109亿元拿下一部分。2017年4月，北京市住建委及规土委联合下发通知，明确规定，企业自持商品住房全部用于对外租赁，企业持有年限与土地出让年限一致，对外出租单次租期不得超过10年。

对于外界的质疑，万科也觉得委屈，“翡翠书院基本不盈利，利润微乎其微”。万科曾公布数据，翡翠书院项目总投入约160亿元，依此反推出了现在的租金水平，而即便是满租，净运营收益回报率不足3%。

对于集体土地租赁房，首创集团房地产部总经理苏建谈到：“目前政策是完整的，但是具体执行细则还不够细，法律条款、监管以及集体土地的权益确认还有很多交叉，虽然国家支持，但是真正落地还有很多具体细节需要安排和考虑。”对于万科翡翠书院，他认为这种销售模式是一种“无奈之举”。

翡翠书院相关负责人也曾谈到，作为首个100%自持项目，需要做很多探索和尝试，难度不小。在万科翡翠书院推出之际，同抢100%自持租赁土地的房企还在等待，因为“还没有好的解决方案”。

目前来看，绝大部分长租公寓，还没有真正到谈盈利的时候。

目前的长租公寓市场是标准化正在建立的市场。杨鹏认为，长租公寓多以情怀作为宣传基调正是市场起步阶段的特征，但客户的成熟度会随着市场的逐渐成熟而提高，消费者的关注重点将会从最开始模糊的、相对抽象的愿景转变为对标准化和优质服务的追求。

杨鹏认为，目前行业从业者已经把标准化做到位了，因此当前整个长租公寓行业已经面临着转型，“现在必须要朝着这个方向去转变”。