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港人“上车”不吃不喝需20.9年 家庭负债比率达71.2%

2019-01-22 03:17:45大公报 作者:邵淑芬
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图:香港连续9年成为全球最难负担楼价的城市,楼价对比收入比率扩至20.9倍

国际研究机构Demographia发表最新一期《国际楼价负担能力报告》。调查显示,香港连续9年成为全球最难负担楼价的城市,楼价对比收入比率更由2017年的19.4倍进一步恶化至20.9倍,再创调查数字新高,亦意味着香港市民要不吃不喝20.9年才能买到楼。

Demographia于去年第三季调查了全球八个国家,合共309个大城市,而香港是中国唯一在调查内的城市。香港高昂的楼价早已闻名海外,今次再度“不负众望”,大幅抛离其他国家城市,成为全球最难负担楼价城市。报告指出,调查完成后,本港楼价开始回落,更有地产专家预期,本港楼价将下跌15%至25%。虽然这是一个显着的下跌,但Demographia认为,即使如此,香港楼价仍是大大难以负担。

家庭负债比率71.2%创新高

报告又称,特区政府亦关注到楼价问题,并跟随新加坡和新西兰的做法,希望通过加强楼市和土地管理去控制楼价。而本港土地供应专责小组于去年年底建议以填海方式增加土地供应,希望改善房屋供应和楼价的可负担程度。虽然政府频频推出“辣招”,希望可压抑楼价,但本港楼价仍屡创新高。Demographia于报告中引述中文大学的调查表示,本港2002年时的楼价对比收入比率不过4.6倍,与现时的20.9倍大幅急升。

事实上,本港家庭负债占本地生产总值(GDP)比率近十年来不断上升,由2005年的54.3%升至2018年第二季的71.2%新高。虽然本港楼价高企,但在政府与金管局实施多轮逆周期措施下,楼市未见太大风险。例如金管局最新数字显示,截至2018年8月,新批出住宅按揭贷款的平均按揭成数为46%,而平均供款与入息比率则为35%,属于可控水平。

冠域商业及经济研究中心主任关焯照表示,有关报告滞后,本港楼价于最近5至6个月已有所下跌,如一手楼楼价跌逾一成,二手楼亦跌近一成,本港人工却未有下跌,供楼负担应有改善,所以指数应已见顶。不过,他认为,若要供楼负担大幅改善,本港楼价至少要跌两至三成,才可接受,目前仍属偏贵水平。

关焯照:杠杆不大但泡沫大

最近政府提出把公私营房屋比例,由六四比改为七三比。关焯照认为,这会出现两个可能,一是市民愿意等待公营房屋,对私楼需求下降,令楼价下跌;二是预期私楼供应减少,市民反增加对私楼的需求,在供求失衡下,楼价反而难出现调整。他认为,香港楼价很难自我出现明显的调整,要有外围因素引入,楼市才会明显下跌。

他又表示,本港楼市杠杆不大,但资产泡沫大,虽然现时楼市大部分市民未能负担,唯本港仍有部分人士有能力置业,如一些已供满所持住宅的家庭。他称,本港有钱人很多,若本港楼价跌两成,相信可吸引很多人入市。

全球十大最难负担楼价城市排名中,香港的楼价对比收入比率,以20.9倍遥遥领先,轻易压过第二位的加拿大温哥华,其比率为12.6倍,第三及第四位均为澳洲城市,悉尼及墨尔本的楼价对比收入比率分别为11.7倍及9.7倍。十大排行榜中,以美国入围城市最多,有四个,分别为圣荷西、洛杉矶、旧金山及檀香山。

全球楼价负担中位数仅4年

根据国际研究机构Demographia的准则,住房负担能力分为四个级别,其中楼价对比收入比率超过5.1倍,即不吃不喝五年成功“上车”,已属无法承受(Severely Unaffordable)的范围。而楼价对比收入比率低于3倍,则是可负担(Affordable)的楼价。是次调查的309个城市,楼价对比收入比率中位数为4倍,属于负担不起(Moderately Unaffordable)的范围,有164个城市楼价负担在四年或以下。

据悉,是次调查挑选了309个大都会住宅市场(metropolitan areas),当中有91个城市人口超过100万人,另有3个人口超过1000万人,包括纽约、伦敦和洛杉矶。

根据这次调查的城市标本,除了香港以20.9倍的楼价对比收入比率“贵绝全球”,澳洲和新西兰也分别有70%和75%的受调查城市属于无法承受范围。另有66%的美国、80%的爱尔兰及56%的加拿大受调查城市楼价负担在四年或以下。至于新加坡则处于严重负担不起(Seriously Unaffordable)的水平,需不吃不喝4.6年才能买到楼。

中原料楼价首季止跌

图:本港楼价于最近半年下跌一成,吸引大批市民入市

中原地产数据显示,中原城市领先指数CCL报170.19点,按周跌1.01%,较去年八月高峰期的188.44点下跌约10%。不过,中原地产研究部高级联席董事黄良升认为,本港各区楼价指数走势反复,跌幅一周大,一周小,有机会是楼价寻底的先兆。估计未来CCL走势继续反复,并预料今年首季将成功止跌。

野村则认为,本港发展商于2013年至2015年地价较低时买入的土地,将在今年陆续落成推出市面,使一手住宅新盘供应量相对充足。加上部分内房企和本港小型发展商,也会在今年推出新盘,在激烈的竞争下,发展商有较大的减价空间。因此,该行预计,今年本港楼价将轻微下跌7%,其中跌幅主要集中在上半年,而下半年楼价则会回稳。

高力预期上半年跌价15%

事实上,虽然楼价回软,分析也相信楼价今年会继续走低,但市场普遍不认为本港楼价会大幅下滑。利嘉阁地产总裁廖伟强认为,港人传统的观念都是喜欢购买“砖头”,穷一生的努力,都是希望拥有自己的自置居所。在这种需求的支持下,使过往本港楼价整体而言都是有升无跌。

他认为,本港地少人多,政府房屋土地政策多年来都未能满足需求,再加上房地产向来都是用家及投资者的喜好,所以楼价不会大幅下跌,相信若楼价有些小回落,会有更多买家急不及待赶入市,足以撑起楼价。

高力国际香港估价及谘询服务高级董事郑亥延亦指出,虽然近期一手新盘纷纷以低价开售,料上半年一手市场楼价将向下调整15%,二手市场亦受影响而跌10%,但预期下半年楼价将受需求带动,500平方呎以下住宅售价将会快速回稳。展望今年楼市,她估计上半年楼价最多在发展商提供优惠下跌15%,但全年中小型住宅楼价则仅跌3.8%。

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