国家统计局数据显示,8月70个大中城市中,新房价格环比上涨城市有2个,新房价格环比持平城市有1个;其中,上海是唯一的新房价格环比、同比齐涨的城市,且该市新房价格环比“27连涨”,涨幅也连续半年领跑70城。国家统计局城市司首席统计师王中华介绍,上月各线城市商品房销售价格环比下降、同比降幅总体略有扩大,其中,一线城市新房价格环比降幅收窄、同比降幅与前值相同。分析称,上月新房、二手房价格环比下跌城市数增多,房价仍在调整期,鉴于楼市传统销售旺季的到来,四季度市场成交量料渐企稳,价格让步空间有望进一步收窄。
一线城市8月房价走势(大公网记者倪巍晨制图)
数据显示,8月一线城市新房价格环比下降0.3%,降幅较前值收窄0.2个百分点;二、三线城市新房价格环比分别下降0.7%和0.8%,降幅均较前值扩大0.1个百分点。同比看,一线城市新房价格下降4.2%,降幅与前值相同;二、三线城市新房价格分别下降5.3%和6.2%,降幅各较前值扩大0.5和0.4个百分点。
上海中原地产市场分析师卢文曦指出,楼市传统销售淡季对市场的扰动在8月继续显现,各类型城市楼市分化也在继续,“相比一线和热点二线城市,低线城市房价下跌压力更显著”。此外,由于成交量的减弱,房价也有松动空间,价格的反复拉锯对市场成交速度带来利淡影响。
麟评居住大数据研究院高级分析师关荣雪观察到,8月有67城新房价格环比下跌,70城新房价格平均环比跌幅较前值扩大0.08个百分点至0.73%。当月,多地取消现房限价,或继续放松房价管控,但在新房大量库存背景下,开发商采取“以价换量”策略,特别是针对一些去化进度不佳的项目,“当前市场仍在调整期,价格波动是正常现象,应理性看待”。
穆迪(moody's)分析师周易玮表示,近期部分一、二线城市新房价格降幅已出现放缓迹象,但三、四线城市房价降幅仍略有扩大,鉴于最新政策刺激主要针对一、二线城市新房购买需求,各线城市房价或现分化。
二手房价格仍承压
二手房价格方面,8月一线城市二手房价格环比下降0.9%,降幅较前值扩大0.4个百分点;二、三线城市二手房价格环比分别下降1%和0.9%,降幅各较前值扩大0.2和0.1个百分点。同比看,一线城市二手房价格下降9.4%,降幅较前值扩大0.6个百分点;二、三线城市二手房价格分别下降8.6%和8.5%,降幅均较前值扩大0.4个百分点。
卢文曦表示,上月70城二手房价格环比、同比全线下跌,一线城市也有“补跌”迹象,购房者“买涨不买跌”心态再度加重。市场调整过程中,热点城市房价会少跌,或者下跌时间滞后于三、四线城市,“在无特别有力政策推动下,这种态势短期恐难改观”。
“上月70城二手房价格平均环比跌幅0.95%,较前值扩大0.15个百分点。”关荣雪判断,目前二手房市场也处在调整期,市场情绪暂不稳定,且二手房“以旧换量”趋势犹在。
瑞银大中华房地产行业研究主管林镇鸿坦言,5.17房地产利好政策“组合拳”发布后,带动6、7月内地楼市出现一波成交潮,但8月内地新房、二手房成交数据均有回调。目前的市场状况是,一、二线城市房价过高,且住宅租金回报率偏低,三、四线城市则面临房地产库存、空置率均过高的问题。
利好政策料续有来
展望未来,光大银行金融市场部宏观研究员周茂华认为,房地产市场企稳复苏尚需一定时间,尽管目前房地产销售数据仍在收缩,部分开发商也面临资金压力,但一线和热点城市房地产销售已有积极迹象,加之“稳楼市”政策效力的逐步释放,“年内房地产投资虽可能继续下滑,但整体有望迎来边际改善”。麟评居住大数据研究院的报告预计,考虑到目前内地楼市仍面临一定去化压力,加之供求关系尚未迎来突破性改善,房价短期或仍“以跌为主”。
周易玮认为,在上年同期高基数效应继续减弱,以及房地产政策刺激需求等环境中,未来数月内地房地产销售额降幅有望收窄,“2024年全年,全国房地产销售额同比降幅预计在10%至15%,较今年前七个月25.9%的降幅显著收窄”。他并提醒,当前市况下,财力较弱的开发商或续面临再融资和流动性风险。
卢文曦指出,当前内地房地产市场分化愈发明显,8月楼市交投表现乏力,既有季节性淡季因素的扰动,也有前期利好政策效应减弱的影响。此外,存量市场虽仍以低总价“上车房”为主,但成交量若不能进一步释放,置换链条还将继续受到掣肘。他说,9、10月是楼市传统销售旺季,四季度市场成交量将呈现企稳态势,价格端让步空间或进一步收窄,“鉴于市场短期观望情绪有所加重,后续利好政策的出台值得期待”。