在美联储政策转向，以及中国逆周期政策调节力度加大环境中，一线城市优质房地产资产受到追捧。仲量联行(JLL)提供的数据显示，今年三季度上海房地产投资市场共达成28宗交易，成交额较二季度增长14.3%至172.6亿元(人民币，下同)。仲量联行华东区投资及资本市场负责人孙翎介绍，上季沪办公楼资产最受青睐，零售物业资产也展现出较强投资吸引力，“72%的交易源于投资型买家，外资的交易占比也从二季度的3%飙升至三季度的37%”。

　　三季度投资型买家成为上海房地产投资市场的主力，外资买家的参与度也大幅提升 / 记者 倪巍晨 摄

　　小体量房地产项目是上季沪房地产投资市场的成交主力。仲量联行的数据称，三季度上海所有房地产成交项目中，成交金额不足10亿元的项目占比高达79%。从成交资产类别看，办公楼资产吸引了包括行业企业、政府平台等众多投资者的追逐，其单季成交额、成交宗数，在成交总量中的占比分别达34%和46%。当季，上海零售物业项目的成交额在成交总额中占比24%，同样展现出较强的投资吸引力。

　　孙翎介绍，三季度企业买家和高净值人士在上海房地产投资市场成交总量中合计占比57.6%，成为推动市场活跃的重要力量。与之对应的是，外资买家也呈现明显的回归态势，其在上海房地产投资市场中的交易占比，从二季度的3%飙升至三季度的37%，“外资正积极参与市场交投，并寻求有稳定收益的可投资项目”。

　　投资型买家占主导地位

　　投资型买家在上海房地产投资市场中已占据主导地位。孙翎指出，三季度上海房地产投资市场中，投资型与自用型买家占比分别为72%、28%。投资偏好方面，徐汇、静安、黄浦等核心区域的房地产资产成交最密集，上季成交总量中有近三分之一来自这些区域，表明投资者对一线城市核心区域资产的强烈需求。她补充说，三季度商办综合项目、产业园区、酒店等资产成交表现活跃，多元化投资格局逐步清晰。较之外资和企业买家，高净值人士通过“法拍”等渠道成功布局上海的房地产投资市场。

　　值得一提的是，戴德梁行提供的数据也显示，投资型买家是三季度上海大宗房地产投资市场的主力，有93%的成交额来自此类买家。投资偏好方面，机构投资者青睐办公、综合体资产项目，高净值及个人投资者偏好单体体量较小的公寓和酒店项目。

　　戴德梁行华东区资本市场部联席主管、执行董事蔡峰说，投资型买家目前更看重位于核心地段的高品质办公楼，而个人投资者则偏爱亿元左右的办公及商业项目。他续称，尽管内资买家仍是上海大宗房地产投资市场的主导者，但随着美联储政策的转向，“这一局面未来或将改变”。

　　沪地产投资热情料延续

　　展望四季度，蔡峰相信，中央有关“促进房地产市场止跌回稳”的政策定调，将对未来房地产经济起到强刺激作用，加之A股市场的活跃及市场信心的提升，四季度买家料积极储备项目并频繁出手，而外资亦有望在美联储降息周期中布局价格洼地资产。

　　孙翎预计，随着美联储降息政策的实施，以及中国一系列逆周期政策力度的加强，上海房地产投资市场有望持续向好发展，“未来预计有更多大型机构投资者重返市场，共同推动上海房地产投资市场成交量迈上新台阶”。

　　房地产交易市场存在滞后性。蔡峰坦言，考虑到美联储9月已开启降息操作，加之国庆节前房地产领域政策频出，本季上海房地产大宗交易市场有望迎来新一波行情。不过，随着项目出售方经济压力的逐步减小，未来急售的可能性或随之降低，投资者“捡漏资产”的机会或更稀缺。另一方面，为顺应基础设施REITs的政策向导和市场需求，投资者的关注点有望持续转向公寓、保障房、商业项目等新经济类资产。