图：特区政府过去16年地价总收入

　　尽管今年本港楼市迎来全面撤辣及银行减息的利好，然而土地市场仍未有大起色，导致特区政府今年卖地收入及售出土地数目，均创世纪金融海啸后十六年新低，连同私人市场换地补价等计算，总地价收入更大倒退至沙士后的二十一年新低，截至本年底止暂仅刚录逾百亿元，按年大削70%。\大公报记者 林志光

　　2019年底的疫情，击碎本港楼市长逾10年的升浪，2023年初本港经济虽则开始踏入复苏之路，惟仍是举步维艰，同年卖地成绩更是不似预期，连一铁（港铁）一局（市建局）项目在内，更发生多达6次流标事件，令无论卖地或总地价收入，都已按年跌约半。

年内售沙田两幅官地 涉逾16亿

　　不过，踏入今年，市况依然不妙，发展商积压大量待售单位，投地及增加土地储备的意欲几降至冰点。特区政府推出位于柴湾的首个乐建居项目，在仅收1份标书下，流标收场。其后又顺延元朗多层现代工业大楼的截标时间，同时大减推地数目，集中推售小型住宅地皮为主，然而成交价也未算理想。今年全年只售出两幅沙田小沥源住宅地皮，卖地收入仅约16.4亿元，均是自2008年世纪金融海啸后的新低，按年分别下跌约60%及88%。

　　另外，发展商也减慢跟特区政府商讨将所持土地改用途的换地改契速度，个别甚至暂停或放弃有关程序，特别是在古洞北及粉岭北新发展区内，恒地（00012），长实（01113），泛海伙资策等发展商，原本申请原址换地的共6幅土地，最后都决定放弃补地价，促使失去逾百亿元的补地价收入，此令来自私人市场的补地价收入剧减至约84.5亿元，按年跌近60%；再加上港铁要在本月才成功批出今年首个铁路发展项目，所涉补地价难在今年内入账，导致政府库房补地价的收入跌至2009年的15年新低，而今年总地价收入只能仅过百亿元，创2003年后的21年新低。

　　不过，由于有两幅元朗大型多层现代工业大楼地皮，及1幅青衣物流用地于明年初截标，另在银行明年有机会继续减息，卖地表内又有多幅贵重地皮待售，市场相信明年卖地收入有机会否极泰来。

审视市况 宜适度减条款

　　仲量联行评估及咨询部主管区建强表示，由于住宅销售市场疲弱和投资成本高昂，发展商投地意欲低迷，地价持续受压。特区政府应致力改善发展商的投资环境，以增加卖地收入。同时建议可考虑减少卖地附加条款，如提供政府、机构及社区（GIC）设施、道路施工等要求；接纳豁免环境、社会及管治（ESG）；设施、政府、机构或社区设施（GIC）、地面停车场等额外条款计入最大可建楼面面积；以及取消要求发展商在竣工后将若干楼面面积交回政府的条款。

　　另可考虑大型发展用地容许发展商分期支付地价，因面积较大的地皮发展期及回本期较长，一笔过付款或会降低发展商的投资意欲；又可地皮拆细出售，以降低前期投资成本，从而令更多发展商有投地兴趣，增加中标机会。再者，可应检讨市建局的自置居所津贴，以降低该局收购成本及提升项目在低迷市道中的利润，避免市区旧楼重建陷于困局，未能推进。

　　高力香港研究部主管李婉茵表示，未来随着更多新市镇地皮推出，整体规划和发展路线图将是吸引发展商参与的关键。若当区缺乏基础设施及商业民生配套，加上在充满不确定性及高息的环境下，发展商将承担较大的投资风险。特区政府应审视如何平衡基建需求及增加投标诱因，同时确保底价更贴近市场实际情况，以吸引更多发展商参与。