仲量联行今日(1月9日)发布的数据显示，2024年上海大宗房地产投资市场共达成103宗交易，成交宗数同比增长12%，成交金额合计573.5亿元(人民币，下同)。仲量联行华东投资及资本市场负责人孙翎介绍，小体量项目成为去年沪房地产大宗投资市场的成交主力，所有成交项目中，单体成交额不足10亿元的项目占比高达81%。分资产类别看，办公楼资产最受青睐，去年该类别资产成交宗数、成交金额在总成交量中分解占比45%和40%。

　　仲量联行的数据显示，外资在上海大宗房地产投资市场中的交易比重已从2023年的6%，进一步提升至2024年的12% / 记者 倪巍晨 摄

　　孙翎观察到，去年包括民营企业、各类机构等在内的大宗房地产业主普遍采取“以价换量”策略，这对市场交投活跃度的提升起到积极拉动作用。此外，去年高净值人士、各类企业对大宗房地产的投资参与度渐趋积极，惟投资机构因各种考量对大宗投资持谨慎态度。

　　在谈到热门资产话题时，孙翎介绍，按成交金额排序，办公楼、长租公寓、零售物业是2024年上海大宗房地产投资市场成交金额榜前三甲。她续称，目前投资办公楼资产的买家主要是各行业企业、政府平台，以及高净值人士。随着大宗房地产资产价格逐步回归合理水平，去年沪办公楼成交总量中，有三分之一的交易出于投资目的，反映出投资者对未来上海资产价值的积极预期。

　　“较之办公楼资产，作为居住类资产的‘长租公寓’同样受到市场关注。”孙翎提醒，2024年长租公寓资产在上海大宗房地产投资市场中的成交金额占比达14%，成交宗数占比为17%。随着稳定现金流及收益的核心型投资机会的逐渐增多，高净值人士、保险资金、房地产基金等各类投资者开始参与长租公寓的市场交易。

　　外资回归投资型买家占主导

　　值得一提的是，外资在上海大宗房地产投资市场中的交易比重已从2023年的6%，进一步提升至2024年的12%，呈现较明显的回归态势。

　　孙翎介绍，去年外资主要聚焦上海的商业地产和长租公寓等资产类别，其中，投资型交易占比达70%，自用型交易占比为30%，“上述数据一定程度展现出外资对上海大宗房地产资产增长潜力的信心”。她补充说，相比外资买家，内资买家对上海核心地段优质商业物业的配置需求依然畅旺，虽然此类物业中的部分项目存在“土地剩余年限较短”等问题，但在价格合理情况下，依然会得到内资买家的青睐。

　　展望未来，孙翎说，在历经市场价格的波动及预期的调整后，目前上海在售项目的资产价格正逐渐趋于合理，随着市场长期信心的恢复，2025年料有更多项目入市并陆续达成交易。她并指，保险资金已持续大举收购以万达为代表的商业资产包，凸显了长期资本对购物中心等大体量资产的青睐，预计拥有稳定现金流的零售物业资产包、长租公寓资产包，将继续吸引保险资金和外资的关注。