图：洪水桥四宗大型原址换地延后完成期限，导致今年上半年补地价收入大减。

　　近两年一手新盘供应量多，发展商除减价卖楼外，也减少洽商换地补地价，特区政府也大幅减少卖地数量及规模，以稳定楼市供需。今年上半年特区政府地价收入录得约71.1亿元，虽然处于偏低水平，但已较去年同期的55.2亿元回升29%。

　　莱坊指出，目前楼市虽有见底回稳迹象，但发展商仍维持审慎投地或换地改契等投资，出价会严控风险，宜推出规模较小的地皮，以免出现流标。\大公报记者 刘向阳

　　据差饷物业估价署编制的私人住宅售价指数，楼价自2021年9月见398.1点历史高位后，持续反复下滑，今年5月指数最新报286.6点，累积下跌28%。另外，楼价下跌，一手住宅需求也减弱，过去两年半的潜在供应持续在10万伙以上，其中货尾存量翻倍至2.8万伙，因而发展商买地欠积极性，导致多幅地皮流标收场。

　　特区政府近两年虽然无明确要暂停卖地，但已明显拖慢卖地安排及减少卖地数量，每季只安排一幅中小型住宅地皮招标，甚或如去年首季更暂停推出住宅地。此导致自2006年后，2024年上半年再出现18年来首次零卖地情况（不计加油站、充电站及电讯站地皮），因而卖地收入为零。至于今年上半年情况稍为好转，期内共卖出3幅地皮，收入48.9亿元，为16年来次低，其中两幅小型住宅地皮成交价同为6亿元，而青衣物流地则以36.786亿元成交。

　　补价收入22亿 16年最少

　　地皮招标收入虽较去年同期好，但私人市场的换地改契情况则不如去年，兼且洪水桥第32A至D区的4宗大型原址换地个案，因特区政府检讨土地用途而延后完成期限，导致今年上半年暂录的补地价收入仅22.2亿元，为2009年后的16年新低。其中，逾亿元补地价的住宅用地，只有洪水桥第34B区原址换地及东涌东站首期物业发展项目。初步总结，特区政府今年上半年的地价收入约71.1亿元，较去年同期的55.2亿元增加29%，但仍是近19年的第二低。

　　由于洪水桥4宗原址换地的期限延至今年12月底，即使届时能达成协议，以百亿元的补地价却只能计入明年库房收入。另外，目前环球政经局势多变，楼市虽有止跌回稳迹象，但相信特区政府未来只会维持少量推地，加上发展商未积极进行换地补地价，即使下半年落实推出北部都会区首幅片区开发土地招标，然而基于其规模庞大及复杂性，应须数月时间让财团考虑及估算入标风险，估价地价收入维持低企。不过，庆幸的是，7月有两幅现代多层产业大楼土地截标，若成功售出，今年全年的地价总收入应超过去年的百亿元水平。

　　新盘低价去货 楼市回升需时

　　莱坊执行董事兼大中华区估价及咨询部主管方耀明表示，近期住宅楼市交投好转，反映市场购买力存在，不过成交价未见明显回升迹象，发展商继续减价卖楼，可见楼市仍未真正回升，发展商对后市走向疑虑未消，难以说服他们重新大举增加土地发展储备。因此，未来发展商仍审慎处理投地或换地改契发展等投资，如选择一些位置较好及社区配套较成熟的地皮，在严控风险下谨慎出价。

　　他相信，特区政府面对发展商低增意欲，本财年应减慢推地步伐，兼以规模较小地皮为主，以免大规模地皮出现较大流标机会，对市况带来负面影响。

　　至于特区政府有意借助市场力量，加快发展北部都会区。方耀明指出，必须顾及发展商对新区发展周期长会增加财务承担的风险，提供一些鼓励措施或政策来吸引他们参与的兴趣，缔造双赢局面。