图：业权不齐全的住宅今年成交个案

　　楼价持续反弹，另类物业开价相宜，近期不乏买家寻宝，由“凶宅大王”伍冠流持有的葵涌葵龙大厦“半契楼”，趁市旺委托拍卖行推出，单位开拍价108万元，比市价低约3成。业界人士提醒，“半契楼”一般难获银行承造按揭，买家要有“Full Pay”的心理准备，也要留意其余业权人的意向，以免出现争拗。\大公报记者 林惠芳

　　据环亚物业拍卖资料，葵涌大陇街63号葵龙大厦高层G室，实用面积404方呎，采2房间隔，将安排下月2日拍卖一半业权，拍卖开价108万元起。

　　投资者11年前购入收租

　　资深投资者伍冠流回复《大公报》查询时表示，上述单位原本由一对母子分权持有，当时二人就放售单位未达共识，儿子遂自行放售其手持的一半业权，并于2014年透过拍卖形式以66万元沽出，他购入半份业权后，单位一直作出租用途，月租约8600元，按持有一半业权计，每月租金收入约4300元，租金回报7.8厘。单位今次拍卖开价108万，较伍氏11年前买入价高约63%，由于物业出租中，未能安排睇楼，租户不排除于租约届满后退租，新买家或需自行觅新租客，所以未确定交易连租约或交吉出售。

　　环亚拍卖行发言人表示，单位若业权完整，银行估价约300万元，半份业权推算估值约150万元，意味拍卖开价低市价约28%。

　　伍冠流一向钟情投资另类物业，早年以低市价购入不少凶宅单位，直至10多年前“转战”业权不齐全的物业。他提醒，购入“半契楼”买家要留意另外半份业权人的动向，假如出租用途，对方有没有友善的意愿。伍冠流表示，他的投资组合尚有其他“半契楼”，包括大角咀塘尾道颐乐居10楼单位，实用面积372方呎；以及同区富多来新邨金富楼4楼单位，实用面积340方呎，两伙均出租中，现阶段未决定放盘价。

　　业内人士分析，买家购入业权不齐全的物业，即“分权共有”契约出售单位，必须注意以下细节，例如其中一方业权持有人，有权在未经其他业权人同意下出售名下持有的业权份数，举例兄弟二人共同持有一个物业收租，各持50%业权，若其中一方出售业权时，毋须征得另一方同意，可自行出售其持有的半份业权或作出转名，亦即所谓的“半契楼”。

　　入市要有“Full Pay”准备

　　假如持有单位的业权人多于两个，其中一位业权人出售自己持有的业权份额，又或抵押予财务公司以获取贷款，但最终因拖欠还款而遭到财务公司拍卖业权，承接这份业权的交易称为“碎契楼”，新买家要集齐全数业权难度更高，可能花上多年时间也无功而还，所以相当考投资者的眼界及耐性。

　　他又提醒，买家购入“半契楼”、“碎契楼”或“无契楼”时，因存在业权争议和法律风险，银行一般不会批出按揭申请，买家要有“Full Pay”入市的心理准备，预备足够资金；而且此类物业转售时，楼价一般较市场有至少3成折让。