看似波澜不惊的一次土拍，实则暗流涌动。
12月24日，北京第三次集中土拍中的大部分土地归属已经明了。
本次土拍合计挂牌12宗住宅用地，其中7宗因只有一次出价最终低价成交，另有2宗因无房企竞价而流拍，剩余3宗土地因竞拍人数超过2家，将于12月27日上午转为线下竞价决定归属。
就在这时，反转来了。
12月24日傍晚，金地、金茂分别拿下门头沟2宗土地成交确认书，本该27日上午线下交易的3宗土地中，仅剩1宗：房山区拱辰街道FS00-0111-0017、0019地块，该地块由中建智地、金茂、龙湖三家房企线下竞拍。
截止当天晚间，除了2宗流拍外，仅剩1宗土地未有归属。
12月27日，经过28轮鏖战，房山区拱辰街道地块被中建智地以18.63亿元触及上限价格，转入竞报"现房销售"面积程序。
最终，因无人竞报，中建智地以18.63亿元+配建1.14万平方米保障房为代价竞得该地块，溢价率15%，楼面价16375元/平米。
至此，北京第三批集中供地落下帷幕，第三批次供应12宗住宅用地，最终成交10宗，其中7宗底价成交，总成交价277.25亿元。
回首北京2021年三次集中供地，整体上呈现出"一热二冷三观望"的特点。虽然第三次土拍热度不高，但也有"黑马"涌现，京投发展冲进了大家的视野。
175.3亿！京投发展抢滩东坝
12月24日，京投联合体豪掷175.3亿，拿下朝阳东坝三宗地铁上盖巨无霸地块。要知道，京投发展是为数不多的脚踩"三道红线"的房企之一，这次却逆势拿地，不禁引发业内极大关注。
挂牌文件显示，东坝的三宗地块总用地规模约71.8万平方米，总起始价达175.3亿元。截至目前，东坝地块宅地部分尚未完成"土地整理"，沿线地铁12号线和3号线还在建设中，土地完成出让后，需要1-2年内分批次交地。
值得注意的是，11月24日，京投发展发布公告称，为满足公司全资子公司业务发展需要，进一步优化资本结构、增强其资金实力，拟向北京京投置地房地产有限公司（以下简称"京投置地"）增资150亿元。
如今回看这份公告才恍然大悟，原来京投发展早就开始为东坝的三宗土地做准备了。
企查查显示，京投公司持有京投发展38%的股权，为第一大股东，也是其控股公司；京投发展拥有京投置地100%股权，为其全资控股公司。
12月24日，京投发展发布公告，正式宣布获得东坝三块土地的使用权。
具体来看，京投联合体以56.1亿元低价竞得了东坝车辆基地综合利用项目1101-A002-1、1101-A003-1地块，该地块建设用地面积约5.72万平方米，建筑控制规模约13.2万平米，容积率2.3，成交楼面地价4.25万元/平米，销售指导价8.1万/平米。
值得注意的是，该地块还需配建2万平方米保障房，并由北京市朝阳区保障性住房发展有限公司回购并持有，回购价格12000元/平米。"保障性租赁住房"由市、区住房保障管理部门面向符合条件的新市民、青年人等群体进行配租。
京投联合体以48.5亿元底价竞得的东坝车辆基地综合利用项目1101-A002-2、1101-A003-2地块是三宗土地中的第二宗。该地块建设用地面积约6.4万平方米，建筑控制规模约9.4万平方米，成交楼面地价51596元/平米，销售指导价8.6万/平米。
第三宗土地为东坝车辆基地综合利用项目1101-A002-3地块，由京投联合体以70.7亿元底价竞得。该地块建设用地面积约7.67万平方米，规划建筑面积约13.7万平方米，成交楼面地价51606元/平米，项目销售指导价8.6万／平米。
三宗土地总建设用地面积达19.78万平方米，地上总规划建筑规模达36.3万平方米，起拍总价也达到了175.3亿元。
据了解，起初东坝地块并未被拆分，地块挂牌时被拆分成三块，原因是不希望出现总价过高的"地王"。
值得关注的是，此次东坝地块也是北京土拍首次出现"期地"出让，即根据轨交工程进度分期交地开发。
而"期地"出让模式，注定了东坝地块的建设周期将明显长于普通项目，这也令大多数高周转房企心有余而力不足的一点。
关于后续是否扩大"期地"出让范围的问题，北京规划和自然资源委员会表示，将总结本次"期地"出让工作经验并不断完善，后期对于类似的地铁车辆段盖上开发项目，将根据实际情况探索实施"期地"出让。
在"期地"出让中，土地款交纳也有所不同，拍下"期地"的开发商需先付竞买保证金，拍得土地后，需在35个工作日内付清土地收益部分的出让金。
由于TOD项目的特殊性，三宗"期地"内部又分为落地区和上盖区，交地时间有所不同，分批次交地时，竞得方签订土地移交书后，5天内需缴纳相应的一级开发建设补偿费用。
根据公开文件测算，正式竞买前，3宗土地需分别需缴纳11.22亿元、9.7亿元及14.2亿元保证金；拿地后，还需继续缴纳9.9亿元、8.2亿元及12亿元的政府收益部分，共计65.22亿元，剩余的费用，将随着交地进程陆续支付。
对于"期地"出让模式，IPG中国区首席经济学家柏文喜认为，采取这种模式可以解决地块一级开发的资金短缺问题，又可以提前取得卖地收入来补充财政支出的压力，还可以让买地的企业提前以相对地价锁定优质地块。
"对于京投而言，似乎是增加了一笔较大的资金占用，但是这笔资金肯定在拿地之前已经筹措好了，最多只需要付出拍地和交割之间的资金成本即可，这相对于这个期间地价可能的涨幅而言也许就是九牛之一毛，何乐而不为呢？"柏文喜表示。
前景与规划
近年来，多项利好政策倾斜助推区域发展升级，如今的东坝地区颇具发展前景。
实际上，京投发展也曾围观北京此前的两次集中供地，但并未出手。而在本次集中供地中，在大部分房企受困于资金压力难以拿地时，京投发展豪掷百亿大手笔拿地，想必也是看到了东坝地区未来的发展前景。
公开资料显示，京投联合体此次竞得的项目用地位于东坝车辆段最西侧，紧邻地铁3号线北岗子站，地铁12号线和3号线交汇，具有显著的区位优势。该项目也将成为继西华府、琨御府、公园悦府、岚山之后，京投发展在京第五个TOD项目。
众所周知，TOD项目开发难度较大，但京投公司是由北京市地铁集团于2003年改组而成，业务包括轨道交通沿线土地一级、二级开发、高速铁路投资、城中村改造和信息基础设施等，因此，在TOD项目打造上具备一定优势。
而作为京投公司旗下市场化房地产二级开发的唯一平台，京投发展在北京、无锡等城市开发了西华府、琨御府、公园悦府、岚山、愉樾天成等多个TOD项目，积累了较为丰富的项目操作经验。
但是，由于东坝地块属于"期地"出让，尚不能即时开工，京投发展仍需付出一定的资金成本。
不过，京投发展此次竞得东坝地区三地块楼面地价相对较低，分别为42500元/平米、51596元/平米、51606元/平米，相应地块销售指导价分别为8.1万元/平米、8.6万元/平米、8.6万元/平米。
对京投发展而言，三宗地块的成交楼面地价相比起销售指导价均有较大的利润空间。
中原地产首席分析师张大伟评价称，东坝这几块地是非常优质的地块，而且地价和售价比非常合适，肯定是能盈利的。
虽然离正式开发还有段时间，但京投发展方面声称，TOD5.0版本的东坝项目将会是目前其同类项目中水准最高的一个，在规划、设计、硬件配套方面会有比较大的提升。
"红档"京投钱从哪来？
回看过往，京投发展很是热衷于开发临地铁的项目，之前打造的海淀岚山、丰台臻御府均是如此。
东坝三宗土地属于地铁上盖的巨无霸地块，是北京中心城区内为数不多未实施的集中建设区，被称为北京第三轮集中供地中的"金蛋"。
值得注意的是，据中诚信对京投公司2021年度跟踪评级报告显示，截至2020年末，公司在建和拟建土地一级开发项目达到17个，其中就包括东坝车辆段项目。简而言之，京投发展所拿的这三宗土地的一级开发均由京投公司完成。
按照土地出让文件，虽然这三宗土地均可按交地步骤分期支付，但首期仍需支付超过60亿元的资金。而仅从账面上来看，此次拿地对于京投发展来说也有不小的资金压力。
财报显示，截止2021年中期，京投发展剔除预收款项后资产负债率为77.9%，净负债率为224.1%、现金短债比为0.53，踩三道红线，为红档房企，也是85家典型上市房企中"三线"全踩的8家房企之一。
（图片来源：京投发展2021年第三季度报告）
而据三季度报显示，截止报告期末，京投发展营业收入37.76亿元，同比增长22.23%；归属于上市公司股东净利润为8385万元，同比降13.1%；归属于上市公司股东扣非后净利润为891万元，同比降幅达88.61%！
（图片来源：京投发展2021年第三季度报告）
同时，京投发展负债总额达370.80亿元，其中，流动负债为225.90亿元。而同期经营活动产生的现金流量净额为54.83亿元。而其期末现金及现金等价物余额为28.88亿元，资产总额为470.58亿元。
这样的财务状况，实在算不得宽裕，京投发展为了买下这颗"金蛋"，不得不提前做好安排。
此前，京投发展副董事长高一轩就曾表示"三道红线使房地产企业的现金流经受不同程度的考验，在此背景之下，面对集中供地，房地产企业应当做好自己的财务安排，以回款为指向，统筹规划。"
为了拿下东坝的这三宗土地，一方面，京投发展与大股东京投公司组成联合体拿地；之后，双方成立负责东坝地块开发建设的项目公司，由京投发展全资子公司京投置地持股60%、京投公司持股40%，注册资本拟为1亿元。
（图片来源：京投发展公告）
另一方面，京投发展早已为此次拍地筹措资金。11月24日，京投发展发布公告称，为满足京投置地业务发展需要，进一步优化资本结构、增强其资金实力，其拟向京投置地增资150亿元。
按照公告，增资完成后，京投置地注册资本将由50亿元增加至200亿元，同时，京投发展持有京投置地100%股权的比例不变。资料显示，京投置地的增资事项已在12月15日完成。
其实，从此次北京土拍整体情况看，央企和国企是拿地主力，参与土拍的17家企业及联合体中，仅有龙湖、路劲和旭辉三家民企参与其中，京投发展虽说也是国企一员，但是其财务状况并不乐观，而土地正式交付以及后续开发均需要大量资金投入，就目前状况来看，其在资金上仍存在一定压力。
值得注意的是，目前，东坝地块附近还有富兴首府、首开常青藤三期、首开龙湖天璞、和光悦府、龙樾合玺、建发望京养云等项目，售价大都在7万/平米-9万/平米之间，超过10万/平米的只有首开龙湖天璞一家。
此次京投发展所拿地块的最高指导价为8.6万/平米左右，相对而言，属于同区域较高水平，同时对项目的开发质量和效率也提出了更高的要求。
当然，因为"期地"出让模式，现在谈开发还为时过早。借着"期地"出让的档口，京投发展如何运作，以期快速回笼资金成为其后续发展要面临的首要问题。
京公网安备11010502037337号