商圈成熟、学位中上、拥有其他片区稀缺的山海景色资源,可说是蛇口楼市的特点。在老深圳人的眼中,蛇口与罗湖一样是深圳最早开发的片区之一,片区被蛇口沃尔玛商圈和海上世界商圈辐射,整个片区吃喝玩乐都非常便利,加之优质的教育资源,蛇口片区既笼络了一大波老蛇口人扎根,又吸引了一大批科技新贵置业加投资。\大公报记者毛丽娟深圳报道
蛇口背靠大南山,面向深圳湾,既有山又有海,自然风光迷人。因为开发得早,蛇口片区内超过20年的老旧住宅比较多。20年以上的楼盘主要环绕在四海公园附近;10至20年的楼盘主要有:半岛城邦一、二期,兰溪谷一、二期,东帝海景,南海玫瑰园,四海宜家等;10年内的次新盘主要有:半岛城邦三期、万科蛇口公馆、水湾1979、双玺、澳城、栖游家园、山海韵等。
图:左:四海公寓小区。右:四海公寓的客厅。\大公报记者毛丽娟摄
看中学位不惜大房换小房
乐有家蛇口片区置业经理张小宝表示,蛇口20年以上的老房子凭借育才集团的中上学位价格稳步向上,但价格升速低于蛇口平均价;10至20年楼龄的房子在2015年开启的上涨周期升速很快,在2018年的调整期表现平稳;而10年以内的次新盘则是在2014年后升速较快,在2020年新冠疫情爆发后,升速又启动了一波,这些次新盘目前几乎都是蛇口最贵的楼盘。
他总结,蛇口的楼价在2013至2016年上半年一直处于较快的上升通道;2016年7月至2019年6月上升趋势放缓,这3年在调控步步升级的背景下,多数楼盘横盘调整,升幅不大;2019年下半年在粤港澳大湾区规划的带动下再次加速上升。
尽管蛇口楼盘的均价远高于深圳全市的商品房均价,但仍有购房者希望以合适价格在蛇口置业。在传媒行业工作的江女士此前在深圳龙华购置了一套150平米的商品房,随着孩子到了适学年龄,江女士考虑再三,还是决定将龙华的房子卖掉,又向银行借了300万在蛇口置换了一套90平米的三房单位,学位是育才小学和育才二中。
“确实住的空间更小了,但好的学校对孩子助益更大,也就释然了,何况我换蛇口房子的时机不错,2017年换的,换完没两年,蛇口房子就开始大涨了,升值更快,未来要想置换更大的也好脱手。”江女士表示。
因为房子换到了蛇口,江女士的工作重心也就转移到了蛇口,她在片区找到了一家非常有实力的国有上市企业。江女士透露,与她有相似经历的置业者不少,因为住到了蛇口,工作也就换到了深圳湾及蛇口片区。
主攻科创大型企纷入驻
目前,南山的深圳湾是深圳乃至中国最有经济活力的明星片区,也是科创、金融等产业集聚的总部基地,被定位为深圳国际门户和国际金融区,主打总部经济、科技创新和金融服务,已有不少大型企业入驻。而由南山区政府和招商局蛇口工业区联手推出的“蛇口网谷”也潜力无限,被定位为“中国互联网南方总部基地和应用示范基地”、“深圳市具有示范效应的战略新兴产业基地”、“中国传统工业区成功转型升级的示范区”,目前已有接近100家互联网企业入驻。
市场相信,假以时日,基地诞生的独角兽又会孵化出一批科技新贵,而这些科技新贵也将是蛇口高品质楼盘的购买主力。
四海公寓主打中小户型
上车门槛低
图:四海公寓一房改两房的38平米户型图。
在多重利好的催发下,蛇口楼价动辄单价逾10万元(人民币,下同),2020年新冠疫情以来,楼价更是在货币放水、炒楼火热等多重原因的影响下蹿升了逾百分之几十。去年楼市调控“加辣”后令当下二手成交低迷,有不少业主割价求售,但四海公寓业主仍不愿大幅降价售出单位。
虽然四海公寓每平米价格已由2019年的7万多元,飙至当下的10万出头,但与周边动辄单价15万的楼盘招商雍景湾相比,一路之隔的四海公寓就显得实惠许多。业主谭女士受访时表示,自己是2019年卖了深圳福田的房子,然后再购入四海公寓的,“当时88(平米)的三房花了我600多万,虽然不便宜,但现在回过头看,还是划算的。现在同户型报价都在900万左右。”谭女士买这套房子是为了给父母住,方便父母随时往返隔壁小区帮忙做饭、接送小孩上下学。谭女士说:“如果不是很看重学位,只考虑居家和上车门槛,还是可以考虑的,毕竟这里小户型不少,上车门槛稍低,且与四海公园一路之隔,十分方便。”
四海公寓分A、B两栋,总高33层,其中三楼是空中花园,植被率高,自带游泳池、健身、娱乐设施。据贝壳大数据统计,50平米以下一居室/二居室为该小区主户型,占比达52.5%;50至70平米的一居室/二居室/三居室占比为28.2%,70至90平米的二居室/三居室占比为18.4%。
四海公寓小区距2号线湾厦站C出口850米。周边配套丰富,商场有沃尔玛购物商城、花园城商城、宝能City商城、蛇口市场、人人乐等;医院有蛇口人民医院、南山妇幼保健院;对应的小学有东湾小学、育才二中。但要留意的是,四海公寓小区面积小,无地面花园,且二梯多户,私密性较周边楼盘要差很多。
四海宜家近公园
配套完善
图:四海宜家121平米的三房两厅户型。
若要以稍低成本在蛇口上车,港人可以选择四海宜家小区。小区政府的指导价是每平米7.8万元(人民币,下同);业主实际报的单价在每平米10万至11万元左右,首次置业一套78平米的户型,总价大概在800万出头,首付240万。
四海宜家小区位于四海公园旁,分南北两座,单位面积由78至157平米,包括2至5房的户型。小区最大的优点是,居家舒适,旁边就是占地7.2公顷、蛇口最大的公园──四海公园。公园以水面和大片浓密荔枝林为基调,点缀以中国传统的亭、榭、廊、桥、石、滩,形成具有浓郁民族风格的公众园林。更为突出的是在公园的景点中,有一座“盖世金牛”大型艺术雕塑,它高为30米,是目前世界上最大牛雕塑,由中国当代美术艺术家韩美林设计、著名剧作家魏明伦为其作赋、书法家康赢题碑制作而成。公园不设门票,游人可免费入内参观。
交通方面,小区600米内有地铁2号线水湾地铁站,到繁华的海上世界地铁站只有3站路。小区周边配套也丰富,500米内有南山区爱心幼儿园、启鹏幼儿园、深美国际学校(小学)、南山区蛇口学校、太子湾学校中学部;医疗方面的配套设施则有南山区蛇口人民医院、南山区妇幼保健院;生活方面有花果山生活超市;休閒方面有九夏国际少儿足球俱乐部、中心溜冰场、东龙跆拳道(蛇口店)。
不足之处是,小区占地面积不大,非园林小区,只是在二楼建有空中花园。
宅盘水湾1979
商务与居住兼顾
图:水湾1979楼盘一房一厅74平米的户型。
位于新蛇口核心位置的水湾1979是中国首个艺术综合体社区,与中国最顶级艺术家徐冰、中央美院及专业艺术机构合作,从规划设计、作品创作、后期运营等多方面打造出了深圳独一无二的人居生活公共美学空间。
水湾1979在南山区蛇口太子路与荔园路交汇处(水湾地铁站D出口);楼盘背靠大南山,面向蛇口湾,属蛇口片区地标性豪宅,纯大户型设计,住宅为170平米至290平米(2-4房),公寓为44平米至110平米。小区共7栋,1至3栋为回迁房;4至6栋为商品住房,7栋为公寓和办公。
该楼盘的设计初衷是旨在创造出一个新的集商务、居住和购物活动为一体的综合体建筑,从而激活周边区域的城市活力。项目在设计中延续了蛇口街道和广场等元素,把街道宜人的尺度和氛围自然地延伸到在商业内部的中心广场。市民在中心广场购物、休閒时,能够感受到内外浑然一体,商业广场的内部有中空木质走廊,逛累了,随时可以栖息于一角放松。所以小区四楼有平台花园和篮球场;底楼配建有名为“一里街坊”的购物中心,中心内聚集各类穿戴式时尚品牌、幼儿培训品牌、餐饮品牌等。
链家地产置业经理陈南晖透露,该小区政府指导单价是每平米8.73万元(人民币,下同),但业主实际报价在12万至13万元之间,2020年,该小区成交了一套169平米的房子,总价达到2350万元。