图：地产债平均发行利率、DR007与民营房企发债规模占比

 

　　7月份境内的地产债共发行67只，发行规模598.65亿元（人民币，下同），淨融资规模为-154.73亿元，较6月的98.29亿元环比减少257.42%。从发行结构来看，广义民营企业发行规模占比17.68%，较6月的5.52%有较大的提升；美元债共发行11只，发行规模达60.43亿美元，淨融资规模达-4.54亿美元，较6月淨融资规模环比增加93.10%。从发行结构来看，广义民营企业发行规模占比98.95%，较6月的92.66%略有增加。

 

　　地产债发行利率下行，或因资金面和结构因素所致。7月境内地产债平均发行利率为3.02%，较6月的3.44%下降42个基点，为2019年以来地产债发行利率的最低值，主要由两方面因素导致：

 

　　（1）资金宽松，2022年7月以来货币政策继续保持宽松，DR007（银行间市场7天期回购利率）在1.40%左右徘徊，资金利率下移明显，使地产债发行利率对应下降；

 

　　（2）发行结构变化，长期来看，广义民营企业发债占比呈下降趋势，国企占比提高，特别是2021年地产风波后民企发债规模萎缩，市场偏重于高资质国企发行债券，导致地产债发行利率综合下降。

 

　　二季度无住房抵押贷款发行，RMBS（住房抵押贷款支持证券）似乎成为一个风向标，市场观测其融资表现来推导地产拐点，但2022年以来RMBS发行逐渐停滞，一季度仅有3只RMBS发行，融资规模为245.41亿元，二季度则无RMBS发行。

 

　　笔者认为，三重因素共同导致2022年二季度无RMBS发行的现象：

 

　　（1）作为基础资产的住房抵押贷款大幅下降，以居民中长期新增人民币贷款代表个人住房抵押贷款，2022年4、5月新增居民中长期贷款显著低于历史平均值，仅6月略有恢复；

 

　　（2）长期以来，RMBS的发行高峰出现在四季度，今年二季度RMBS发行停滞或因季节性因素干扰；

 

　　（3）2020年末人民银行与银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》后，各银行纷纷发行RMBS将房贷出表满足监管要求，至2021年末，房地产贷款集中度和个人住房抵押贷款集中度已有明显下滑，距离监管红线仍有空间，因此银行发行RMBS意愿不强。

 

　　个别地区出台地产项目纾困措施，舆情得到缓解。根据内媒报道，近期郑州召开房企项目情况汇报会，汇报四种化解地产项目困境的模式，包括：棚改统贷统还模式、项目并购模式、破产重整模式、保障性租赁住房模式。这些措施有利于提振当地市场和业主信心，化解系统性风险，从而实现市场出清。

 

　　外资信心增减持势头趋缓

 

　　6月份境外投资者整体延续2022年以来减持境内债券规模的趋势。据中债统计，截至2022年6月30日，外资持仓境内债券规模为32890.27亿元，同比减少0.33%，持有规模较5月减少2.81%，同比增速为2020年以来首次转负；据上清所统计，外资持仓境内债券规模为2765.81亿元，持有规模止跌反弹，同比减少37.68%，增速较5月下降3.99个百分点，持有规模较5月增加0.64%；合并口径下，6月外资合计持有境内债券共计35656.08亿元，同比减少4.75%，环比减少2.55%，同比增速较5月下降4.24百分点。

 

　　淨减持规模下降，外资信心略有恢复。据中债统计，6月外资淨减持境内债券950.42亿元，淨减持量环比减少1.32%%；根据上清所统计，6月外资淨增持境内债券17.56亿元，为2021年6月以来首次实现淨增持境内债券；合并口径来看，6月外资淨减持境内债券932.86亿元，淨减持规模较5月减少14.75%。

 

　　随着美国加息预期见顶及内地货币政策由宽松转向均衡，7月中美利差倒挂趋势得到扭转，且利差空间增厚，因此境内债券对外资吸引力再次增强。地产债方面，个别地区明确地产纾困化解措施，预计相关舆情对市场扰动将会降低，基本面回暖预期增加，而地产债行情还需等待销售切实修复与板块融资提振并行。