图：分析指，美欧大幅加息遏通胀，本港住宅楼市难以独善其身。\中通社

　　随着香港与内地、国际全面通关，市场气氛明显改善，楼市随时出现小阳春，但目前谈论今年楼价止跌回升属言之尚早，毕竟私人住宅潜在供应量破纪录，一手楼市出现短期供大于求，加上利率趋升与环球经济前景不明朗等因素制约下，预期楼价有反弹难上升。

　　美欧大幅加息遏通胀，对利率敏感的物业资产价格首当其冲，香港住宅楼市也难以独善其身。

　　根据差饷物业估价署数据，去年12月私人住宅楼价指数报332.5，按月跌幅为2%，见五年半低位，且连续七个月下跌，令2022年楼价指数合共下挫15.6%，为1998年以来最大跌幅，连续13年上升纪录终告断缆。若然对比2021年9月历史高位，楼价更累跌了16.5%。

　　其实，面对美欧大幅加息、疫情困扰与地缘政治冲击，世界经济呈现失速下滑，去年香港经济也再陷收缩，楼价逆转向下是意料之中，况且楼价有序调整，与1998年楼价断崖式下跌的情况不可同日而语。同时，特区政府推出多轮楼市需求管理措施，相信楼市调整引发负资产问题不大，风险仍属可控，不会影响银行体系稳定。


　　事实上，随着香港与内地、国际全面通关，经济迅速?复苏可期。近月接连有涉资数十亿元的大宗物业成交，包括酒店、写字楼与豪宅物业，显示市场投资与置业信心正在逐步恢复，楼市蠢蠢欲动，随时出现小阳春，重踏上升轨，令人忧心楼市狂态重现，因而当局暂不宜撤销楼市辣招，并且要继续稳推住宅地皮，不受楼市周期变化所影响。

　　不过，现时谈论今年住宅楼价止跌回升仍言之尚早。首先，私人住宅潜在供应量破纪录。房屋局数据显示，截至去年底止，预期未来3至4年私楼潜在供应量达到10.5万个单位，创历史新高，按季增加1万个，相当于平均每年供应3万个单位，可见特区政府持续增推土地见到成效。事实上，一手楼市场已出现短期供求逆转，估计地产商年内可推售2万至3万个一手楼单位，恐怕供大于求，去年一手楼销售量只有7000个单位而已，市场需时间消化。

　　其次，美国加息周期未完，香港利率正常化稳步推进。目前实际按揭利率由去年初的1.6厘显著上升至3.6厘水平，置业者供楼市支出显著增加。更重要的是，香港超低息时代结束，一年港元定期存款利率4厘以上，大幅高于2%通胀率，形成2厘实质利率，对物业投资需求产生抑压作用，也有助遏抑楼价升势。


　　第三，环球经济不明朗，俄乌冲突随时升级，令通胀高企不下，美欧面临深度衰退，因而会对香港经济?复苏进程造成影响，楼市下行阴霾挥之不去。

　　总之，香港经济仍有不少挑战，私人住宅楼市市况存在变数，预期楼价有反弹难上升。