2023年已经过半，但房地产市场暂时还未恢复，房企销售情况也不算亮眼。

　　据中指研究院统计数据，2023年1-8月房企销售水平整体呈现下降态势。期内，TOP100房企销售总额为43656.1亿元，同比下降8.6%，降幅相比上月扩大4个百分点。其中TOP100房企8月单月销售额同比下降39.2%，创今年单月降幅新高，环比下降8.9%。

　　但在2023年8月的最后一天，房地产市场再迎重磅利好。

　　8月31日晚间，为引导商业性个人住房贷款借贷双方有序调整优化资产负债，规范住房信贷市场秩序，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知（以下简称“通知”）。 　　通知明确，存量首套住房商业性个人住房贷款，是指2023年8月31日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款，或借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款。

　　根据规定，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。新发放的贷款只能用于偿还存量首套住房商业性个人住房贷款，仍纳入商业性个人住房贷款管理。

　　同时，通知提出，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人亦可向承贷金融机构提出申请，协商变更合同约定的利率水平，变更后的贷款合同利率水平应符合本通知第二条的规定。

　　此外，通知要求，金融机构应严格落实相关监管要求，对借款人申请经营性贷款和个人消费贷款等贷款的用途进行穿透式、实质性审核，并明确提示风险。对存在协助借款人利用经营性贷款和个人消费贷款等违规置换存量商业性个人住房贷款行为的中介机构一律不得进行合作，并严肃处理存在上述行为的内部人员。

　　对此，58安居客研究院院长张波直言“楼市出大招，市场‘及时雨’”。

　　张波认为，这可以说是今年以来全国性最大力度的楼市政策，并且直指需求侧。政策中提到的降首付门槛、降房贷利率，一改以往“小修小补”的政策推进方式，而是在全国层面统一推进，政策的影响面更广，对楼市推动力预计也会更加明显。另外，同步保障楼市刚性和改善性两类需求，对于房地产市场恢复到平稳健康轨道将起到重要作用。

　　而在易居研究院研究总监严跃进看来，此次政策有助于引导各地按最低首付标准落实相关政策。对于贷款购买商品住房的居民家庭来说，政策明确首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。

　　镜鉴咨询创始人张宏伟则认为，这是继2008年之后第二次在全国范围内允许房贷利率出现力度较大的调整。尤其是对一线、强二线城市的购房者来说，将大幅降低购房门槛。对于购买首套刚需房的购房者来说，首付比例降低只是一方面，更重要的是后续20-30年的房贷还款问题。

　　事实上，近期楼市重磅利好政策接连出台。从三部委推动落实“认房不认贷”政策开始，广州、深圳、武汉等地先后作出响应。

　　张宏伟认为，首付比例降低尤其是二套房首付降低至三成，以及三部委推行落实的“认房不认贷”这套政策组合拳，有助于降低改善购房门槛，盘活一线城市、强二线城市的改善需求。因为这些城市的改善需求还是有购房能力的，一旦改善需求激活，整个一二手房市场就会活跃起来。

　　张宏伟表示，对于房企来说，近两年大部分TOP20、有投资能力的房企已经将投资布局收缩聚焦到10-15个城市，这些城市基本上是以改善需求为主，所以对于在这些城市以改善需求项目布局为主的房企来讲，更能享受到二套房首付比例降低、认房不认贷等政策组合拳的红利。