大公房产讯  继北京发布房地产优化政策后，上海也于12月14日公布了房地产相关政策调整。

　　据上海易居房地产研究院文件，此次政策调整共涉及三方面。优化住房信贷政策方面，一是降低首付款比例，其中上海全市（不含实施差异化政策的区域）首套房比例由35%调整为30%，房贷利率调整为4.1%，二套房首付比例均调整为50%，此前非普通住宅首付比例为70%，普通住宅首付比例为50%，房贷利率也由此前的5.25%调整为4.5%。

　　自贸区临港新片区、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山和金山区域内，首套房首付比例由35%降至30%，房贷利率降至4.1%，二套房非普通住宅首付比例由70%调整为40%，二套房普通住宅首付比例由50%降至40%，房贷利率降至4.4%。

　　对此，上海易居房地产研究院分析，此次政策调整优化后，首套、二套住房首付比例下降，直接降低了首套刚需、二套改善住房需求的入市门槛。以600万总价的二套房购置为例，过去首付比例为70%，其首付款需要支付420万；新政下其首付比例为50%，首付款则为300万，即减少了120万的首付款支出；如住房属于实施差异化政策区域，首付比例为40%，首付款则为240万，减少了180万的首付款支出。

　　针对房贷利率的下降，上海易居研究院方面表示，直接降低了月供或按揭贷款成本。以200万贷款本金、30年期等额本息、二套房贷利率的标准计算，过去房贷利率为5.25%，月供为11044元。而按照新政4.5%的利率计算，月供为10134元。如此对比，新政前后月供减少了910元。对于执行差异化政策的区域而言，减负效应更明显。

　　此外，此次政策还调整普通住房标准，一是优化了标准的认定条件，提出价格标准；二是适度提高了建筑面积标准，可以享受优惠政策的普通住房需满足两个条件，一是五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；二是单套住房建筑面积在144平方米以下（含144平方米）。住房标准调整后，单套建筑面积≤144平方米的房子，不再设置套总价。

　　对此，上海易居房地产研究院方面表示，普通住房标准关联了优惠的税收政策，此次调整标准，以住房物理要素作为认定条件，较大幅度提高普通住房的覆盖面，让更多二手住房交易享受优惠税收政策。以居民出售持有5年以上的非普通住房为例，调整标准后如变为普通住房，将免征增值税（之前非普通住房按差额征收）；涉及个人所得税的，核定征收按总价的1%（之前非普通住房按总价的2%征收）。

　　另外，此次在自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山和金山6个行政区，实施差异化住房信贷政策，即在此类区域购买二套住房，可以享受更低的首付比例和房贷利率，进一步降低了改善居住的成本。有利于支持推进“五个新城”和南北转型重点区域的高质量发展，更好促进区域产城融合和职住平衡。

　　易居研究院研究总监严跃进表示，此次政策出台，将进一步发挥好政策效应，有力支持房地产交易市场的活跃和行情的提振。在各市场参与者的共同努力下，上海房地产市场将呈现稳中向好的良好态势。

　　在58安居客研究院院长张波看来，此次政策调整了普通住宅标准，只考虑单套的建筑面积，不考虑房屋单价，这本身会大大增加市场上普通住宅的占比，可有效降低交易税费，对于首套刚需及改善住房都有益处。尤其大量中心城区，高单价、但面积低于144平米的一二手三房受益最为明显，结合二套房首付下调，会明显拉动一波改善需求的入市积极性。

　　从首付比例调整来看，张波表示，上海在统一降低二套房首付的基础上，对于五大新城及宝山、金山的二套首付比例及LPR加点都有更大尺度的下调。这对于外围区域的新房去化将起到积极作用，目前上海外围的供应量明显偏大，并且金山奉贤等地的去化速度一直偏慢，政策的差异化表现更突出了调控的精准化，对于上海楼市整体热度提升将起到较大作用。预计12月下半月一二手成交量将迎来一波明显上涨。