在AI大模型、数字孪生等技术加速渗透的今天，数据中心正经历从“企业机房延伸”到“算力引擎”的根本性变革。

 

　　作为第一太平戴维斯北京估值及专业顾问服务部负责人，张宇深耕数据中心资产定价与行业研究多年，见证了传统IDC向新一代AI智算中心的转型浪潮。在她看来，数据中心的价值已不再由面积决定，而是被“绿色智能算力”重新定义。

 

（第一太平戴维斯北京估值及专业顾问服务部负责人  张宇/受访者供图）
 

 

　　谈及传统IDC与新一代AI智算中心的核心差异，张宇直指五个关键维度，其中业务驱动与软件平台的变化最为显著。“传统IDC更多由信息化驱动，而新一代智算中心已向数字化、智能化转型，且速度很快。”她举例，仅一年时间，业务重心就从基础存储转向AI全模态创作、大语言模型训练等，在自动驾驶、生命科学等领域的应用也愈发突出。

 

　　这种业务变革直接倒逼底层基础设施重构，而这正是房地产视角下最直观的变化。在土建层面，智算中心因算力密度提升，对楼板承重提出更高要求。张宇解释，单机柜功率从传统的4-8千瓦跃升至液冷机柜的20-120千瓦，单柜GPU集成量超200-500个，这种“空间效能”的跃迁彻底改变了数据中心的建筑逻辑。

 

　　机房布局与网络传输也随之革新。“原来靠电线（铜材质）传输信号，现在光互连技术用光纤光缆，节省空间且降低能耗。”张宇提到，预制化电力和冷却模块的普及进一步提升空间利用率，工厂预装、现场拼装的模式不仅缩短工期，更让数据中心的“空间资产”更具弹性。而液冷技术替代风冷后，冷却管占比大幅降低，集中式电源替代分散PSU减少铜耗材，让空间布局从“为散热妥协”转向“为算力优化”。

 

 

　　在房地产行业最为关注的投建运营领域，智算中心与传统IDC的路径已截然不同。张宇指出：“传统数据中心多由运营商主导或大厂自建，而现在智算中心多由政府主导顶层规划，再引进专业企业建设运营。”这种模式转变让数据中心从“企业自建资产”升级为“区域战略基础设施”，更贴合房地产行业中“产城融合”的发展逻辑。

 

　　对于存量IDC资产，张宇看到了改造升级的巨大空间。“老IDC通过液冷改造提升机柜密度，“租金”可翻番。”她以房地产资产增值的视角分析，这种改造并非简单的硬件更新，而是“空间价值的二次挖掘”——通过技术升级让原有建筑空间承载更高密度的算力，从而实现租金溢价。在西宁、内蒙等电价低、自然冷却条件好的地区，这种“地理+技术”的组合拳更能实现降本增效，成为数据中心房地产的新价值高地。

 

 

　　数据中心新基建价值评估的底层逻辑正在发生颠覆性变化。张宇强调：“最根本的变化是从‘卖空间’的房地产逻辑转向‘算力密度计量’逻辑。”现在同等空间因算力密度提升，年营收相比传统IDC可提高2到3倍。

 

　　这种转变对估值体系提出全新要求。“传统按机柜租金估值，现在需看算力调度效率、能源节约技术（如PUE差异）、绿电溢价、废热回收能力等。”张宇解释，第一太平戴维斯正通过建立技术代际折价体系、政策对冲模型等创新工具应对这种变化。例如，GPU迭代到H20，可能导致几年后千卡集群贬值，这类技术迭代风险必须纳入动态估值模型；而液冷改造空间的期权价值、余热回收收益等“隐性资产”，则成为提升估值的关键变量。

 

　　作为亚太地区少数拥有机电与IT工程师团队的机构，第一太平戴维斯的估值服务已深入技术细节。“我们为客户提供液冷改造技术评估、机电设备先进性审计、算力调度系统尽调，未来5-10年资本性投资现金流预测。”张宇举例，近期为大型投资商做收购尽调时，不仅考察物理空间布局，更通过机电设备技术审计、设备效率、软件系统评估预判项目价值，这正是房地产估值从“物理属性”向“技术属性”延伸的体现。

 

 

　　当被问及AI对数据中心价值驱动的核心改变时，张宇给出“绿色智能算力”的精准概括。这一关键词直指房地产行业关注的可持续发展与资产增值逻辑：“绿色（节能、绿电消纳）、智能（AI驱动运营、算力调度）、算力（从成本单元转向价值产生单元），三者共同定义了智算中心的价值趋势。”

 

　　在绿色维度，政策要求已成为硬约束。“2025年新建大型数据中心PUE需降至1.25以内，绿电强制消纳占比30%以上。”张宇指出，这直接影响数据中心的选址（如优先自然冷却地区）、建材选择（如低碳材料）和运营模式（如余热回收卖给供热公司），而这些正是房地产资产保值增值的核心要素。

 

　　在智能维度，数字孪生技术让数据中心新基建更具“可预测性”。“通过传感器构建设备虚拟镜像，可预测故障、降低停机风险，这对营收稳定性至关重要。”张宇补充，算力-电力协同调度节能30%以上，既降低运营成本，又通过碳足迹追踪获得税收和绿电成本节约，形成“技术-成本-价值”的正向循环。

 

 

　　面对行业是否过热的疑问，张宇强调第一太平戴维斯的“长期主义”立场：“我们不仅看这座楼的‘值’，更关注资产所处赛道的未来变化。”通过国家算力摸底、供需分析，帮助客户避免低效供应；结合工程进度追踪、融资配套建模，提供从战略到落地的全流程服务。

 

　　对于数据中心行业参与者，张宇建议关注三个方向：存量IDC的液冷改造机会、低电价地区的新建项目潜力，以及长协议（10-20年）带来的稳定现金流资本化运作机会。“数据中心已从‘仓库’变成‘科技新基建’，只有紧跟‘绿色智能算力’趋势，才能在这场转型中把握价值核心。”

 

　　在AI重塑一切的时代，数据中心新基建的价值密码已被重新编写，而第一太平戴维斯正以专业与创新，为行业解读这份密码，让每一寸空间都承载起算力时代的新价值。