大公房产讯  9月8日，越秀房地产投资信托基金（以下简称“越秀房产基金”）发布公告，宣布计划出售旗下越秀金融大厦50%股权权益，并同步启动公司内部重组及债务再融资。

 

　　据了解，越秀金融大厦位于广州市珠江新城核心区的中轴线上，为广州十大摩天大楼之一。该项目总建筑面积约21万平方米，高约309米，包括地上68层甲级写字楼及拥有827个地下停车位的4层地库。2021年10月，越秀房产基金以78亿元的价格向越秀地产收购越秀金融大厦。2024年，该项目为越秀房产基金贡献了3.62亿元的收入，今年上半年则收入1.65亿元。

 

　　据公告披露，越秀房产基金的全资特殊目的实体（作为转让人），已于2025年9月8日与外部承让人（越秀房产基金关联人士）及内部重组方（越秀房产基金非全资附属公司）签署股权转让协议。该协议核心内容包括：有限责任合伙企业将目标公司（即越秀金融大厦）50%股权转让给外部承让人；随后，转让人将目标公司剩余50%股权转让予内部重组方。需要注意的是，所有交易的最终完成，均须获得基金单位持有人特别大会上独立基金单位持有人的批准。

 

　　根据协议，外部承让人和内部重组方将支付的股份代价，将基于目标公司公平值（参考资产净值36.82亿元人民币）扣除2.49亿元人民币的协议折让后确定，最终股份代价约为34.33亿元人民币。其中，2.49亿元人民币的协议折让是基于80.49亿元人民币的评估值与管理人及外部承让人商定的78亿元人民币物业应占价值之间的差额，该折让约占评估值的3.1%，董事会（包括独立非执行董事）认为该折让公平合理，符合基金单位持有人整体最佳利益。

 

　　交易完成后，越秀房产基金在目标公司及越秀金融大厦的实际权益将降至49.495%。届时，目标公司将不再是越秀房产基金的附属公司，越秀金融大厦也将因基金不再拥有多数所有权及控制权，而根据房托基金守则被重新定义为“少数权益物业”。目前，管理人已就该物业申请并获得证监会批准（待合营协议签订后生效），将其视为房托基金守则下的“合资格少数权益物业”。

 

　　公告进一步披露了财务细节。此次交易以36.82亿元人民币的资产净值为参考，扣除2.49亿元人民币的协议折让后，最终确定的股份代价为34.33亿元人民币。

 

　　越秀房产基金方面称，预计此次出售将为越秀房产基金带来23亿元人民币的净收益。这笔交易款项将主要用于偿还现有债务，以支持公司应对当前金融环境下的流动性需求，优化财务结构。

 

　　在债务再融资方面，为对越秀房产基金的部分现有债务进行再融资，目标公司已于2025年8月29日获得一家独立第三方贷款银行的承诺函，将获得不超过40亿元人民币的新银行融资。该笔融资的年利率将参照中国人民银行公布的5年期贷款市场报价利率（LPR）下浮0.65%计算（截至本公告日，5年期LPR为3.5%），还款期限长达15年，自首次提款之日起生效。

 

　　根据财报信息，2025年上半年，越秀房产基金实现收入约9.66亿元，同比减少6.6%，除税后及与基金单位持有人交易前的净亏损约3.37亿元。于2025年6月30日，越秀房产基金的借贷总额约为205.65亿元，相当于越秀房产基金总资产约48.1%。值得注意的是，上述借贷比率距离房托守则规定的最高借贷限额50%并无太多差距。