图：团结香港基金建议新界可发展更多新区，并提出引入多项新措施，加快收回私人土地进行发展。

　　团结香港基金估算，香港未来30年需要9080公顷土地，建议扩大新界发展，并引入更多新措施，加快收回私人土地发展，包括引入“土地债券”，鼓励业权人自愿交还閒置土地，供政府发展或用于土地储备；设立“土地重整”机制，整合发展祖堂地等零碎土地。

　　团结香港基金强调，政府必须要有革新政策思维，才能加快释放新界发展潜力。\大公报记者 曾敏捷（文、图）

　　香港早年的新市镇发展，由开始规划到首批住户迁入，平均需时7.5年，但近年的新发展区要长达17年才做到。团结香港基金认为，新界发展涉及大量私人用地，政府应善用市场力量，提供合适的机制与诱因，例如由政府发行“土地债券”，鼓励业权人交还閒置土地；或参考外国广泛应用的“土地重整”机制，促进公私营合作发展。

　　以地债代替现金赔偿

　　团结香港基金政策研究院院长黄元山表示，“土地债券”可视为优化版的换地权益书，可以“多快好省”增加土地供应，“现时来来去去都是得一招（《收回土地条例》）收地，点解不能多几样工具，以备不时之需？”

　　团结香港基金研究员许雅婷解释，“土地债券”是由政府以地债代替现金赔偿，换取土地业权人手上的土地，以便整合发展作可随时用于建屋或其他用途的熟地。待发展完成后，业权人可用现金及地债购买熟地，地债亦可在二手市场进行交易。此外，业权人亦可在没有被要求交换地债的情况下，自愿交出私人土地。

　　至于“土地重整”，是一种土地交换机制，鼓励土地业权人向政府交出较为零散、不工整及不适合发展的土地，以换取一幅在原区重新规划、土地面积较小但较具发展潜力的土地；而政府经过综合规划，预留一定比例予公屋、道路、公园等公共设施，余下土地可发展其他房屋。

　　团结香港基金土地及房屋研究主管叶文祺补充，当年的换地权益书限制换地比例，例如乙种换地权益书是用五平方呎农地换两平方呎屋地，而且不设使用限期，但“土地债券”作为优化版的换地权益书，换地比例可以更具弹性，并设使用限期，以免政府的地债越滚越大。他又说，采用“土地债券”收地，于政府而言，由于不涉及即时现金赔偿，可以节省时间及减低赔偿争执；于土地业权人而言，由于“土地债券”可以在二手市场交易，具增值潜力，吸引力更大。

　　设“土地重整”机制 整合祖堂地

　　团结香港基金又引述高铁菜园村收地赔偿的例子，指项目涉及的20亿元赔偿，其中95.7%是土地业权人的赔偿额，有19.1亿元；租户和占用人的赔偿额占4.3%，有8600万元。基金会认为，租户和土地占用人不满意重置及赔偿安排，是收地的主要障碍，建议政府为棕地营运者、寮屋住户及农户，提供具针对性的重置及赔偿方案，并透过政策支援有关人士升级转型，鼓励自愿搬迁，达至双赢局面。

　　基金会又提到，加快新发展区土地供应，关键要简化繁复的行政程序，包括精简公众参与、加快环境影响评估、简化城规会聆讯的亲身申述部分等。基金会又建议政府参考昔日设立的新界拓展署等统筹部门，因应各新市镇项目设立专门办公室。