图：在新的规划机制及规划工具下，“八文楼”用地建议改为综合式发展，与西九龙站及柯士甸站附近地皮、文昌街公园合并发展，成为“西九龙门户综合发展节点”。上图为“八文楼”现况。

　　油麻地、旺角旧区有三千三百多幢旧楼，重建工作艰巨，若由市区重建局独力承担，要做超过一百年，兼亏蚀四千多亿元。市建局建议引入至少三种新规划工具，包括地积比率转移等，增加重建诱因，吸引私人发展商参与。

　　若以佐敦“八文楼”为例，现已“用爆”地积比率，重建价值不高，如果连同周边地块合并为“节点”，成为“接收地盘”，便可享额外20%建筑面积上限，有望转亏为盈，由蚀三百多亿元，变为可“攞出”约三百亿元去支援推展其他亏损项目，令油旺重建在财政上变得可行。\ 大公报记者 梁少仪、王亚毛

　　市建局的油旺地区研究覆盖范围约212公顷，市建局行政总监韦志成接受访问表示，区内楼龄中位数达55岁，估计重建成本11000亿元，若由市建局独力重建，只有550亿元资产，推算要做逾100年，兼最终亏损4000多亿元，其间甚至有旧楼或未等到重建便倒塌，所以是“不可能完成的任务”。

　　推地积比转移 整合街区

　　为解决油旺重建缺钱及缺地的困局，韦志成表示，必须设法“创造容量”，首先是充分利用现有的规划工具，达到规划提升的效果。市建局建议，弥敦道维持是商业用途中轴，沿弥敦道地皮地积比率由12倍，提升为15倍，配合放宽高度限制，创造重建生机，吸引私人发展商重建。

　　不过，单靠现有规划工具，不能解决油旺重建难题。韦志成说，油旺研究建议引入新的规划工具，包括：一、容许住用及非住用地积比互换；二、地积比转移；三、整合街区。

　　就地积比转移，操作方法是把受规划限制或重建潜力非常有限的“送出地盘”的楼面面积，转移到策略性位置的大型重建“接收地盘”，以增加重建潜力。

　　韦志成表示，有四种情况的地盘适合成为“送出地盘”（见附表），“接收地盘”则是拟议增长或增加发展密度的地盘，例如油旺研究建议的五个“发展节点”，“指定接收地盘”可接收的地积比，最多是接收地皮楼面上限的20%。

　　以佐敦渡船角的“八文楼”（八幢名字以“文”字为首的楼宇）为例，在上世纪60年代兴建，发展密度已达17.6倍，超过现时规划标准的九倍，重建后可建约2200个单位，较现时3286个单位，减少1000个，因此重建无人问津。

　　可增建4300单位

　　但若在新的规划机制及规划工具下，“八文楼”土地用途由住宅修改为综合式发展，有商业与休憩用途，并与西九龙站及柯士甸站附近地皮、文昌街公园合并发展，成为“西九龙门户综合发展节点”，地盘面积由原来1.5公顷，扩大为约5公顷，地积比率修订为12.25，并成为“接收地盘”，接收油旺区内其他“送出地盘”的地积比率，加上可享额外20%建筑面积上限，可建单位便达6500个，较旧方案下重建单位量增加4300个。发展潜力大增，便可吸引发展商进场重建。

　　韦志成说，旧机制下重建“八文楼”，估计亏蚀300多亿元，新机制与新规划工具下，项目可望转亏为盈，并可“攞出”200亿至300亿元，支援推动油旺区内其他亏蚀项目。他表示，若将来有更多项目采用这方法，油旺区重建亏蚀额可望由4000多亿元，缩减为1000多亿元。