图：买楼自用的市民，相信将会成为楼市新措施下的主要受惠者。

　　二手楼市淡静，地产界一直希望特区政府能够“减辣”。财政司司长陈茂波昨日表示，正与金管局研究聚焦帮助一些买楼自用的市民，料稍后有新措施出台。据《大公报》了解，特区政府正在探讨的一个方向，是在可能范围内稍为放宽首置客及换楼自用人士透过银行承造无需按保的成数，以略为缓减透过所涉及的按揭保费开支，但最高按揭成数不变。

　　按目前情况，透过承造按保，买楼价格不超过1000万元，最高按揭成数为9成；不超过1200万元的单位，最高按揭成数为8成。若按照以上方向，虽然最高按揭成数不变，但市民可减省按保费用。按揭保费属买楼重大开支之一，假设1000万元的物业承造7成按揭，即贷款700万元，按揭年期为30年，一次付清的按揭保险收费为19.74万元，并不是一项小数目。

　　楼价高企 市民仍难负担

　　陈茂波日前接受《大公报》专访时表示，注意到市场有不同声音希望微调一些安排，以协助首次买楼自住的市民，以及“楼换楼”的实质需求，指特区政府一直有密切注视市况变化。虽则无意调整楼市辣招，然而重申现时楼价仍属市民较难负担的高水平。事实上，他多次强调物业“是用来住的，不是用来炒的”，故政策要优先照顾本地市民置业需要。

　　不过，陈茂波重视协助有实质买楼自住需要的市民，故特区政府在2019年10月及去年2月两度放宽首置按揭成数，也是在楼市气氛偏淡之时做调整，令措施不致刺激楼价，却仍然有助首置客纾缓首期的压力。过去经验亦显示，相关调整的市场反应非常正面，申请按揭保险计划的个案及比例更一度创下纪录新高。

　　翻查市场数据，新取用按揭贷款个案中，涉及按揭保险计划的占比，由去年2月放宽措推出时的26.3%，大升至去年12月的36.6%，创纪录以来新高，反映更多市民选用高成数按揭入市。

　　选用高成数按揭入市比例增

　　根据财经事务及库务局今年初回复立法会提问时透露，由2022年2月至12月，合共有1.6万宗提取按保的个案，涉及首次置业人士有1.4万宗，占期内所有已提取贷款的87%。若以金额计，1000万元以下物业占已提取按保贷款占比高达89.29%；1000万至1125万元，以及1125万至1920万元的物业，则分别占4.16%及6.55%。这些数据均反映措施能为首次置业人士和计划楼换楼自用家庭提供协助。

　　如果特区政府采用以上方向，算属于“微调”按揭保险安排，借款人所获得的贷款成数基本一样，不致增加贷款人实质承担能力的风险。借款人仍然需符合要求，如50%上限的供款入息比率，以及2厘的贷款利率压力测试，以确保其在承造贷款后有充裕的还款能力。

　　小资料 | 按保助银行体系稳定

　　按揭保险计划于1999年3月由按揭证券公司推出，以协助市民在香港安居置业。根据由金管局指引，银行在叙造自住物业按揭贷款的时候，须遵守按揭成数上限的规定。而按揭保险计划则为银行提供按揭保险，使银行可以提供高成数的按揭贷款而毋须承担额外的风险。

　　由于银行只能承造最高六成按揭，若买家希望使用高成数按揭，便要使用“按揭保险”。买家缴交按揭保险费后，银行最高能承造九成按揭。如果买家拖欠贷款，按揭保险一般会为银行六成按揭以上的贷款部分提供保障。因此，按揭保险计划除了可以促进市民安居置业之外，亦有助维持本港银行体系的稳定性。

　　首置储3成首期 业界倡免按保

　　中原按揭董事总经理王美凤表示，虽然去年已将按揭保险楼价上限放宽至1920万元，但由于按揭保险计划涉及按揭保险费，令上车负担增加。因此建议特区政府为首置人士回复辣招前沿用已久的7成按揭上限楼按措施，令首置客可选择以3成首期免按保零保费置业，减轻上车负担。

　　王美凤指出，现行使用按保与非按保个案之按揭成数的差距颇大，非按保的按揭成数仅高达6成，一超出6成按揭，即使申请人已经储够3成首期，打算只承造7成按揭，也是需要透过按保申请按揭，亦需要缴付按揭保险费，这样无疑对首次置业人增加负担。

　　她续称，现时非按保个案需要储不少于4成首期，即最多借6成按揭，而楼价834万元或以上的物业之按揭成数已不足6成，因为6成按揭的楼价上限是500万元按揭额，而1000万元以上物业的非按保按揭最高仅5成。因此过往亦曾建议对于首次置业人士可适时回复辣招前7成按揭指引，令首置客可以低至储3成首期就可以上车置业。

　　两度放宽按揭 激活楼市气氛

　　为解决楼价贵、上车难的问题，特区政府于过去4年两度出招，针对按揭保险计划作出调整，继2019年把上车盘门槛由400万元放宽至800万元，协助大批首置人士上车后;去年更将按保楼价上限提升至1200万元，成功激活换楼市场。

　　2019年首次松绑 成交飙44%

　　本港楼价于过去20年反复上升，可承造高成数按揭的400万元以下的上车盘买少见少，为协助首期不足、但具备足够供款能力的市民上车，上任特首林郑月娥于2019年10月发表施政报告，把首置客最高9成按揭贷款的楼价上限，由400万元提升至800万元，而申请最高8成按揭的楼价上限则由600万元提升至1000万元。

　　新措施令上车盘门槛跳升至800万元，大受首置客欢迎。翻查土地注册处资料，2019年11月住宅买卖登记达5756宗，较10月份急增1756宗，升幅达43.9%。由于需求爆发，业主也伺机反价，当时市场录不少追价个案，例如马鞍山新港城K座一个高层单位，实用面积363方呎，获上车客追价10万元以640万元承接，代理当时透露买家会申请9成按保。另鸭脷洲海怡半岛1座高层529方呎单位，获上车客以942万元购入，创屋苑当时2房单位造价新高。

　　在新措施下，中小型单位楼价获支持。参考中原城市领先指数(CCL)，在宽按保前录得179点，同年12月底跌至178.13点，跌幅0.5%。反观，中小型单位楼价指数于宽按保前报178.63点，同年12月底录得178.68点，楼价保持平稳。

　　宽按保措施出台后，本港于2020年爆发新冠疫情，但外围量宽措施刺激，港楼价依然拾级上升，CCL于2021年10月、即宽按保措施2周年期间升穿186点，2年涨4%。

　　楼价1000万以下 可借九成

　　为尽力协助市民置业安居，财政司司长陈茂波于去年2月发表《财政预算案》，将按揭保险的楼价上限进一步调升至1200万元，在新措施下，最高8成按揭贷款楼价上限由1000万元调升至1200万元;而楼价1000万元最高可借9成，成功激活换楼市场。

　　据土地注册处资料，楼价介乎1000万元至1100万元的住宅买卖于2022年2月录132宗，翌月尽管新冠疫情肆虐，但交投量仍增至184宗，同年5月登记量更达400宗，创10个月新高。与此同时，楼价1100万元至1200万元的住宅买卖亦受激活，由去年2月68宗增至5月份的280宗，交投量同样是10个月最旺。