发展局昨日公布新一季度卖地计划,将出售一幅位于元朗创新园附近的工业用地,但不会另行推售住宅及商业用地。暂停商业及住宅卖地难免影响政府的短期财政收入,但在目前的市场氛围之下,这是务实稳妥的做法,符合市场预期和香港长远利益。
在本财政年度,原本卖地表上有12幅地,其中3幅已经成功卖出、一幅由房协承接,另有6次土地拍卖因发展商出价过低,导致流标。现时住宅一手市场反应淡静,二手楼持续录得低价成交,发展商手上有不少货尾待售,未来两三年供应增多,持续的高息环境增加资金成本,加上部分地皮发展时间长、投资巨大,这意味着风险因素的上升,导致发展商的投标意欲下降。
展望新一年,外围市场充满不确定性。国际地缘政治复杂多变,逆全球化势头持续,全球供应链加速重组,重重压力之下,全球经济前景难以太乐观,香港无可避免地面对各种挑战,这些因素都影响市民的置业心理和发展商的投标心态。在这种情况下,如果政府仍然按原有计划卖地,一旦再次流标,势必进一步挫伤市场气氛。如果为了卖地而压低目标价,对库房则是损失,民意也不愿接受政府贱卖珍贵的土地资源。
卖地是政府库房收入的重要来源之一,目前约占两成。本财政年度卖地原计划收益850亿元,但因为前期卖地并不顺利,暂时进账约73亿元,加上补地价的50亿元,合共卖地收入共123亿元,与目标相差悬殊。特区政府早前预测本财政年度约有1000亿元赤字,虽不中亦不远。但香港财政状况一向稳健,现时库房仍然充足,卖地收入减少并不影响政府的财政状况。
市场不断变化,卖地计划不能一成不变,卖地收入不确定乃是常态。回望过去,香港土地政策一直随着市场变化而调整。当年亚洲金融风暴爆发,楼市重挫,“勾地”政策应时而生。其后香港经济从谷底上升,楼市长升长有,呈现过热状态,迫使政府推出一系列抑制需求的辣招。现在市场环境再次变化,楼市受到压力,政府因时制宜,一方面不断调整楼市辣招,增加购买力;一方面暂停推出商住地皮,避免土地供应过多而“推烂市”,做法合适。
暂停卖地会不会影响商业和住宅单位供应?这是大家关心的议题。事实是,早在去年10月份,政府的住宅供应就已达至全年目标的八成,现在推算,完成全年供应目标不成问题。就商业楼宇来看,目前空置率仍处于相对高位,其中甲级写字楼空置率约13%,因此不存在供应不足的情况。当然,一旦外围大环境好转,经济复苏加快,市场交投重新活跃起来,就可能出现供应不足的问题,届时相信政府会根据实际情况重新推出土地拍卖。
变化是永恒。对特区政府来说,最重要的是将有为政府与高效市场结合起来,将短期目标与长远目标结合起来,做到顺时应变,相机而动,掌握主动权。需要指出的是,在全球市场的不确定中,内地高质量发展是最大的稳定因素,共建大湾区为香港经济带来动力;特区政府的抢人才、抢企业政策效果明显,更多人才和企业进入香港,意味着对工业、商业、住宅用地的潜在需求增加。亦因此,暂停商住地皮拍卖只是临时举措,当香港渡过目前的暂时困难,将迎来春暖花开。