侵占他人土地最后成为业主，听来匪夷所思，然而在香港却受法律保护。不少新界土地或市区物业业权人面对严重的“逆权侵占”问题，鹊巢鸠占令他们既输物业又输官司。在政府大力发展土地、觅地建屋解决本地房屋问题的当下，是时候考虑废除港英时期留下的过时法例。

　　逆权侵占源自《时效条例》中关于“逆权管有”的条文，即某人长期占有土地或单位，可向法庭“逆权”申请占有物业成为业主，法律上的追溯期为持续占用私人土地12年，或占用政府土地60年。这条法例在港英时期传入香港，条文以《1939年时效法令》为依据，最早可溯源至十五世纪早期法律对“占有土地”的释义。可是古老法例流传至今，已不适合时代的发展，现时逆权侵占更变成鼓励他人霸占土地的工具或借口，严重损害土地业权人的权益。

　　古老法例已不合时宜

　　基本法保护私有财产权，业权人把土地出租、使用或閒置，即使土地未被业权人使用，亦不代表他人可任意取用。市民随身财物如银包、首饰被强抢或私吞，警方必定立案追查、诉诸法庭，然而土地作为业权人珍贵的私有财产，被占用人长期霸占后再侵吞业权，却不见有部门出手保障或协助处理。对于逆权管有条文原意，是为鼓励对土地进行开发和维修，其实不可一概而论。笔者认为，部分年代久远和不知土地谁属的情况下逆权侵占可能适用，但当土地已经有业权人的情况下滥用此例，实属强行侵吞行为，与基本法原意相悖。

　　再者，在逆权侵占个案中，占用人有可能暗中进行侵占行为，业权人未必查觉，因此并不知道有人正占用自己土地。而且在私人土地追溯期为12年的期限内，业权人在不知情下，已被自动开始计算追溯时效，对业权人极为不公。

　　不公平的例子比比皆是。笔者接触的个案之一，占用人在80年代向邓天后会祖堂子孙租用土地，租约完成后占用人在90年代初重返该地居住，并在无签署新租约下占用近20年，邓天后会向占用人收回该地，占用人申请逆权侵占并成功获取法律援助。官司打足8年，法庭判占用人败诉，原因是祖堂地持份者因子孙繁衍不断加入新丁，占用人未能连续占用同一个祖堂持份者12年。虽然邓天后会最终胜诉，但须支付讼费并蒙受8年的租金损失。这些金钱本来用作维持祖堂的宗族运作，请问由谁去埋单？

　　还有一些个案是新界地主因为同乡关系，将名下土地平租或者免费给同乡居住，甚至在他们环境艰难时予以免租耕作，然而其后代在这块土地长成，竟以逆权侵占方式将土地据为己有。另有业权人因年事已高无力保卫土地，在逆权侵占官司期间，因拥有积蓄而无法申请法援；有业权人因嫌逆权侵占官司花钱、花时间，为免麻烦忍痛以平价将业权卖给占用人，作为庭外和解条件；更甚者有人以逆权侵占方式勒索，例如用铁链上锁空置房屋，并自行申请新电表。以上种种个案，皆反映业权人在逆权侵占的恶法下沦为受害者，逆权侵占间接成为抢夺土地财产的帮兇。

　　为觅地建屋增添障碍

　　有一点笔者必须提醒，以逆权侵占方式成功获得土地，即使胜诉却不拥有土地契约，在整合土地作发展期间，此类被逆权侵占的土地有可能因地契不全，令官司追溯期漫长，延缓发展进程，间接为新界土地推展及市区重建制造障碍。

　　近年观塘市中心重建计划发展区，有位于公众通道上的小贩搭建物不具业权，但市建局在收购时无法以注册业权物业的途径作补偿，占用人坚持利用逆权侵占法例兴讼，官司因文件不全耗时多年，演变成旷日持久的法庭消耗战，令市区重建的推展不断推迟。整区居民亦必须承受这场拉锯战的恶果，严重损害公众利益。

　　法改会在2014年发表报告，提出完善逆权管有的相关法例，惟当局一直没有进展。基于现时不少海外司法管辖区已废除逆权管有的法律条文，政府可参考箇中案例及废除理据，对本港逆权管有条文作出废除。笔者日前于立法会向发展局提出口头质询，局方以仍处咨询阶段的《土地业权条例》为由未正面回应，这完全无助解决逆权侵占的争议。

　　总括而言，逆权侵占已经追不上时代发展需要，甚至对本港土地发展带来严重障碍。香港土地资源紧绌，为让市民告别㓥房、笼屋，在政府多管齐下寻求土地供应方案的当下，不如尽早废除，为土地发展清除障碍，对政府、对市民、对城市发展，都能获得一个三赢局面。

　　立法会议员