市区重建局（市建局）前身为1988年成立的土地发展公司。特区政府为了加快市区重建，2001年通过《市区重建局条例》，成立市建局，职责包括加快旧区重建、促进复修旧楼、透过改善旧区环境以促进经济发展。回归后，香港在高地价政策之下，清拆旧楼的规模和速度比1997年前更大更快，旧楼拆卸后在原址兴建豪宅商场。市建局的发展模式单一，只集中在把旧楼拆卸后兴建新高楼大厦取代；旧区本来的生活模式和社区文化特色往往随之消失。而这些旧区文化特色，正正是香港非常重要的旅游资源。

　　市建局一直以被动式的收购，等待旧楼残破，然后进行收购，当市建局“圈地”（将地区拨入重建范围）后，这块土地原本的有机生命力就会慢慢地被蚕食。这种“重建”最后阴干社区，之后市建局便可以收地，收地之后就交给地产发展商发展。

　　2022年市建局发表的《油麻地及旺角地区研究》，提出五大发展重点，包括在花墟径附近兴建大型水道公园、活化油麻地果栏成旅游景点、活化旺角街市成为特色市集，整合周边小贩摊档及提供1.8公顷的休憩用地等，“洗衣街／花墟道重建计划”是第一炮。那么“洗衣街／花墟道重建计划”重建的结果将会如何？大家看看观塘裕民坊和湾仔利东街（“囍帖街”）重建便知道，基本上是大型商场结合豪宅重建模式，原有的地区特色都消失了。

　　该研究是由一家专门做基建工程规划顾问公司负责，其专长是道路运输系统等大型基建规划，所以得出来的研究结果当然也是建议进行大型基建式的重建工程。研究报告背后目标，是否要把整个油尖旺旧区原有的大街小巷格局改变为大型商场式格局?

　　保留社区历史文化

　　笔者认为，花墟重建需保留原有那种有生气、人与人距离接近的小社区感觉。大型商场模式不是在营造社区，它只是一种非常抽离、断绝邻近地区连接的模式。什么是社区？例如以前的裕民坊就是一个社区，原本充满特色小店，有纵横交错的街道，有戏院、小巴站、有特色的街市和排档。重建之后，裕民坊变成了一个大型商场和豪宅。这做法不是市区“重建”，而是把历史文化消灭。看看上海的重建经验，就是把原有的弄堂模式保留下来，所以当你到上海时仍然感觉到那种有着历史文化底蕴的历史城市格局。

　　市建局要以保育香港社会文化特色为本位，以不同模式去发展重建。社区重建的意思是重生不是消失，所以要以重生的方法去做。这一方面新加坡做得很好。大家去看看新加坡，当地仍然是保留着旧区，旧区更变成了丰富的旅游业及文旅资源，香港这一方面可以借鉴相关经验，而市建局目前的发展模式基本上是由商业地产主导，缺乏综合性人民科学社会科学历史文化的研究格局。

　　近日热门话题是不少港人一到假日便到邻近地区消费，其实也就是因为香港已经没有什么有特色的社区让港人去留港消费，故此旧区重建的另一个功能主要是激活旧区，令旧区出现一种社会特色，令港人留港。因为旅游资源并不单止是针对游客，留住本地人也是非常重要的。

　　香港拥有非常丰富的历史文化以及天然资源，需要有系统去规划才能够激活这些资源令她产生吸引力，吸引的不单止是游客，也要令香港人愿意留港感受重建重生后的旧区带来的文化体验。

　　香港旅游业正面对邻近地区的激烈竞争。当香港需要和邻近地区的旅游业竞争，最大的本钱是本身的特色旧区，例如油尖旺旧区就是香港的文旅本钱，很多丰富的历史故事和掌故，例如庙街是因为榕树头天后庙而命名、通菜街原本是种植通菜的水田等等。

　　香港本来有着非常丰富的东西新旧交融的旅游特色，旧区的街道挂满五颜六色的霓虹灯招牌，是吸引旅客“打卡”的文旅资源。可惜过去20多年屋宇署以建筑物安全理由，积极进取地清拆霓虹灯招牌，充满香港城市景观特色的霓虹灯招牌逐渐消失了。据统计，近五年有超过1.6万个招牌被拆除或修葺，由2018年的2500个增加至2022年3980个。

　　上世纪八、九十年代，弥敦道、上海街、砵兰街纵横交错的霓虹灯招牌是香港独有的夜色景观，当时港产片在亚洲区有影响力，电影中的香港夜景，成为吸引旅客到访香港的原因之一。当霓虹灯招牌逐渐消失，无疑是削弱了自身的文旅资源。

　　油尖旺区与流行文化息息相关，港产片中的夜生活场景不少在油尖旺区取景，例如王家卫的《重庆森林》、杜琪峯的《PTU》、尔冬升的《旺角黑夜》，不少内地和外地游客来港就是因为小时候看过香港电影，想寻回那份记忆，但是来到香港后却发现那些街景都已消失了。

　　除了油尖旺区，九龙城本来有很多地区特色，例如宋皇臺和九龙寨城公园、驰名的潮州打冷和汕头杂货、泰国菜馆、蔡澜先生高度评价的九龙城街市熟食中心等，本来可以变成很丰富的旅游资源。但市建局的“九龙城市区更新计划”将对九龙城进行旧区重建综合发展。

　　改变单一重建模式

　　现在旅客出游不单是为了购物，因为网上购物已经很方便。旅客追求的是体验：包括饮食体验和旅游体验，旅游体验来自文化记忆，文化记忆是非常重要。未来旅游城市之间的竞争和亮点，取决于有没有文化特色，而文化特色不只是高消费的艺术投资，而是和生活息息相关的文化小趣味和文化记忆，才是一个多元化综合性的文化旅游体验。

　　香港要创造更多文旅资源，首先改变拆旧楼、兴建豪宅和大型商场的单一重建模式，缩短旧区重建时间和减少资源，对旧建筑物进行活化。市建局的重建策略需要调整，收购旧楼建豪宅的做法并不可取。

　　今天大家到上海街看看，以前繁盛现今却非常萧条，十分可惜。这一方面，市建局可以调整定位和方向，借鉴上海、新加坡、日本等地的做法，例如上海把重建的权力下放，由区政府去负责。例如黄浦区内有很多上海老建筑物，由黄浦区区长和上海市文化和旅游局官员商讨，推动不同形式的旧建筑活化工作。

　　新加坡市区重建局（Urban Redevelopment Authority），成立于1974年，其主要职责是制定长中短期土地用途规划，包括批准土地开发项目、都市设计、旧建筑保护及土地招标及销售等工作。新加坡土地面积733平方公里，比香港土地面积1107平方公里还要小。但新加坡能够在城市的新与旧两者之间找到一个发展平衡点，既有新建的高楼大厦，也保存历史建筑物，改变旧建筑物用途，变成艺术或商业用途，造到新旧并容，有新发展也保留历史文化。

　　旅客喜欢到日本旅游，主要原因是日本有健全多元的旧区发展保育和社区经济发展政策，并能成功地实践起来，有高科技大楼也有百年神社共存于城市中。香港地产商也要检讨过去发展模式，借鉴学习内地、韩国、日本等地的发展模式，长远来说，香港的高地价政策难以维持下去，以地产项目模式重建旧区是绝对需要革新。

　　全国港澳研究会会员