图：政府现时当务之急，是尽快减少劣质“㓥房”，分神制定“起始租金”，恐只会令相关工作失焦。

　　为解决“老大难”的“㓥房”问题，政府将于下月初就以立法方式制订住宅楼宇分间单位的出租制度，展开为期两个月公众咨询。政府期望透过推进合标准“简朴房”认证制度，令劣质“㓥房”逐步减少，直至“清零”。近日坊间热议应否为“简朴房”订定“起始租金”，笔者对此不敢苟同。

　　尽快通过规管“简朴房”法例

　　社会普遍支持政府逐步取缔劣质“㓥房”的决心，并期望有关的规管制度能尽快上马。笔者认为，对于现时居于劣质“㓥房”的居民来说，政府的规管工作当然是愈快愈好。规管“简朴房”的法例能否尽快通过，除了显示政府的决心和效率外，立法会的会期及审议时间同样非常关键。为让“㓥房”居民尽快有更好的生活环境，政府的工作时间表十分进取，期望争取明年（2025年）内通过法例，并最快同年第四季开始接受“㓥房”登记；虽然今届立法会会期至明年年底才完结，惟期间除有暑假休会期外，政府和立法会方面亦要准备年底的换届选举，时间可说非常紧迫。

　　“起始租金”作用成疑

　　除了“简朴房”的标准和认证外，坊间亦对应否为“简朴房”订定“起始租金”有一番热议。政府现时的工作重点绝对是完成“简朴房”认证制度的法例工作，订定“起始租金”的研究只会分散讨论的注意力，对尽快处理劣质“㓥房”并没有好处。事实上，不同经济学者亦曾就“起始租金”进行讨论，订定“起始租金”对“简朴房”居民是否好事，本身亦是疑问。香港浸会大学会计、经济及金融系副教授麦萃才曾撰文解释，从经济学传统理论来说，价格是由供求关系所决定。如果市场是有效率的，市场决定的价格就是均衡价格。如果“起始租金”低于市场价格，“简朴房”的供应会因为业主不愿以低价将单位出租而减少，部分业主甚或为了收回“合理”租金，而挖空心思推出不同类型收费，以抵销“起始租金”对业主带来的“伤害”。

　　另外两位经济学者，港大经管学院经济学、管理及商业策略助理教授王柏林和中大经济系客座教授宋恩荣早前亦曾撰文指出，租金管制后患无穷，并会弄巧成拙，加深“㓥房”危机。两位学者提及美国三藩市因为管制的租金订得过低，业主不能借租金收回物业成本，决定减少出租房屋，结果反而令出租房屋供应减少15%，并推高市场租金。更严重的是，租务管制令业主失去争取租户的主动性，最终令业主变得更不愿意提供合适居住条件，甚至选择丢空、出售或重建物业。

　　“㓥房”租金资讯公开透明

　　在香港，即使是同一幢物业，不同单位的租金亦有出入，箇中涉及众多不同因素：物业的地区、楼层、坐向、附近环境、交通配套、治安，甚至是单位有多少扇窗，全部都对租金有影响；在此情况下，应由谁人和如何订定“起始租金”？同一地区所有“简朴房”是否划一相同的“起始租金”？还是要再细分，每幢大厦或每个单位去衡量？只要想想，都知道这个任务并不可行。

　　事实上，香港“㓥房”的市场价格，其实非常公开和透明。差饷物业估价署现时定期更新分间单位租金资料，租户可以参考网站上各区域及各地区“㓥房”租金的中位数，了解市场实际情况，以决定是否承租。市场上的租金定价很大程度上已反映经济学上的均衡价格。

　　此外，当局于2021年修订《业主与租客（综合）条例》，除限制业主续租时的租金加幅须参照私人住宅物业租金指数变动，并以百分之十为上限外，亦为租户提供4年的租住权保障。换而言之，分间单位的租金变动早已受到一定程度的限制，是否有需要进一步加入“起始租金”值得深思。

　　应集中精力推进“简朴房”认证制度

　　特区政府借规管“简朴房”标准，改善分间单位租户的生活环境，目标非常明确。政府同时大力增加公营房屋的供应，包括未来5年有逾15.8万个公营房屋的单位供应，以及持续推进“简约公屋”和过渡性房屋项目以填补公营房屋的短期供应，令本届政府更有底气解决劣质“㓥房”这香港的痼疾。今天香港“㓥房”问题迎来曙光，第一步就是规管“简朴房”的法例能如期通过，此时贸然分心加入“起始租金”讨论，只会添烦添乱，必令讨论失焦，最终只怕“两头不到岸”，对社会没有好处。

　　时事评论员