图：北部都会区在土地发展上要有新思维。图为洪水桥片区。

　　香港积极推动新经济发展路向，以形成“南金融、北创科”两大经济引擎的产业布局。特区政府在建设北部都会区时，运用创新思维，采用更多元的发展模式，善用市场力量提速提效，“原址换地”及“片区开发”是其中的两个方案。

　　“原址换地”至今录5宗成功申请（见另文）。地产业界指出，发展商由收地至项目落成入伙，需时数年至十多年，时间跨度长，经济变化周期大，要提高换地意欲，需要在期限上更具弹性，让发展商有较充裕时间与政府磋商补地价。另外，基建落成时间表要准时，物业入伙时即可应用相关配套设施。\大公报记者 刘向阳

　　行政长官李家超5月29日在立法会出席行政长官互动交流答问会时指，未来北部都会区的面积约占香港三分之一，区内人口也将占总人口的三分之一，他对加快北都发展心急如焚。北部都会区是以产业发展，不是一般房地产发展，在土地发展方面要有新思维。

　　事实上，政府在建设北部都会区采用多元的发展模式，包括“原址换地”及“片区开发”。发展局局长甯汉豪最近又提出，政府正探讨一系列措施，为市场参与发展提供更好的环境，包括容许土地业权人透过主动交回政府计划征收的土地，以扣减或抵销其在新发展区进行“原址换地”或“片区开发”所需缴付的金额，此举可免除即时加重发展商的现金流负担。另“按实补价”是政府批出土地时，容许发展商按实际兴建的楼面多少及用途，分阶段去厘定补地价，可让发展商灵活应对经济环境变化，减低投资风险。

　　发展期长 资金投入巨大

　　第一太平戴维斯估值及专业顾问董事总经理陈超国表示，无论是传统换地、原址换地或竞投土地，影响发展商作决定的最根本因素是如何预测后市，以及价钱。近年发展商投地或换地的取态相对保守，原因在于看不通后市。除了发展商积存较多货量外，还有中美关税战未知持续多久，加上息口仍偏高，令环球及本港经济前景充满不确定性。土地的投资发展期达数年甚或十多年，发展商面对难以计算的风险，自然未敢取进争地，以及与政府磋商换地事宜。

　　陈超国又指出，新发展区的“原址换地”，更牵涉政府设下期限及发展区基建发展步伐难配合等问题。期限难以让发展商有较多时间与政府磋商换地补地价，至于发展区的基建步伐及何时成熟时间若难以准确预测，甚或落后于换地项目的发展速度，此亦是一大投资风险，发展商倒不如弃地由政府收回，即时赚取赔偿金更“着数”。

　　香港地产建设商会秘书长龙汉标曾多次就北都区发展提出意见，包括认为“原址换地”是商业行为一种，容许讨价还价，期限上应更具弹性，有助彼此间更容易达成换地协议。对于政府有意推出更大规模的片区开发，由于较一般单一土地的发展期更长，资金投入更巨，发展商需承担更大的投资风险。他又建议，政府制订片区开发的完成限期（建筑规约）时要更具弹性，片区内的各类土地用途在发展过程中，也可随着经济及社会环境变化而作相应调节。上述种种，相信皆有助降低发展商的投资风险，进而鼓励发展商积极参与北部都会区发展，令发展提速，以及建设一个更具创意及多元共融的社区。

　　可采混合批地及发展机制

　　测量师学会土地政策小组主席刘振江早前也称，政府在土地开发包括北部都会区发展规划上，必须与市场需求接轨及配合，“原址换地”及“片区开发”都是推动北部都会区发展的手段及政策，在鼓励发展商参与其中之时，亦要顺应市况，包括采用混合批地及发展机制，在不同阶段采用混合批地及发展安排，以增加土地供应及加快发展步伐。