图：团结香港基金建议加快北环綫及跨境铁路等基建建设，有助北部都会区提速发展。图为古洞站。

　　北部都会区土地收储面临程序复杂、争议调解耗时等问题，市场关注如何平衡“提速”与“公平补偿”。团结香港基金副总裁兼公共政策研究院执行总监叶文祺表示，特区政府已在平衡“提速”与“公平补偿”作出优化措施。归根究柢，在市况未明朗情况下，发展商倾向以较审慎态度参与北都区发展，特区政府应加快北环綫及跨境铁路等基建建设，明确创科、教育及医疗项目时间表，增强市场信心，吸引业权人参与换地或投资。

　　叶文祺表示，以往特区政府若需要收回新界私人土地发展，会依据《土地收回条例》（Cap. 124），按“特惠补偿率”赔偿农地（现时每方呎1032元）及屋地（现时每方呎1876元）。然而，特区政府与业权人常因补偿金额争议，拖延进度。

　　为此，特区政府推出“加强版传统新市镇发展模式”，如古洞北／粉岭北及洪水桥／厦村新发展区，原则上特区政府会收回私人土地后拨作各种发展用途，但业权人在此模式下可申请“原址换地”，免却特区政府回收、平整及招标土地程序，让土地业权人直接参与发展，并分享收益，但他们仍需补偿地价。

　　促进连系大湾区内地城市

　　尽管此模式增加灵活性，经济环境低迷下，业权人为保留现金流，常放弃换地，选择特区政府回收土地，间接影响进度。因此，2024年施政报告提出试行“片区开发”，选取具规模地块由中标发展商综合开发，负责土地平整及基建，保留住宅用地自行发展，产业及公共设施用地则交回特区政府。此模式减轻特区政府平整成本，发展商毋须一次性支付高额地价，缓解双方财务压力。

　　不过，叶文祺指，现时香港试行的“片区开发”规模过小，发展商只负责平整土地，未能发挥综合开发优势。建议特区政府先加快北环綫及跨境铁路等重型交通建设，各片区能够连系大湾区城市，增强市场信心。此外，特区政府应扩大片区规模，善用发展商的市场触觉，优化土地用途，涵盖混合产业、住宅及配套设施，特区政府在适当时候介入，避免出现发展失衡的情况。配套政策上，可提供针对性税务优惠（例如，创科企业在落户初期减免利得税）及便利两地人才交流措施（例如人脸识别及出入境白名单等），吸引企业及专业人士入驻，加速产业生态系形成。

　　平衡开发效率与规范

　　有意见指现行《城市规划条例》、《收回土地条例》等制约北都区开发效率，建议设立“北都区特别法”以提速进程。叶文祺指，发展土地一般透过“法定图则”、“地契”及“建筑物条例”三大规范工具，确保发展有序进行，但规管范畴偶有重叠，拖慢发展进度。因此特区政府已修订《城市规划条例》及采取精简程序措施，要求决策局和部门以促进者思维处理申请，提升发展效率。

　　叶文祺表示，三大规范工具需平衡效率与规范，以“片区开发”为例，法定图则可允许灵活土地用途，但需透过地契及建筑规范，确保社区设施、景观及安全要求按照规划愿景，贯彻执行。有意见提议设立“北都区特别法”，但他认为这可能造成双重标准，引发业界混乱，不宜推行。