讲真话虽然受人尊重，而且在不同的场合也会有人因为之前看了笔者的文章后受到启发，所以上前向我致谢，但问题是讲真话往往要事后公众才知道是对的，事前只会是利益与你文章言论是同一立场的人才会同意。

在今年，讲真话更加难。因为现时楼市已是扭曲多变，我们面对的市场不同板块出现不同的发展，同一个市道在不同时段会有不同的板块升跌同时出现，即是话好友未必喜欢你说一些项目价格下跌，淡友更加不喜欢你说有些板块价格升。但“食得咸鱼抵得渴”，要讲真话就照讲，未必一定准确，但作为评论员不应怕评估错而保留，以下是笔者对未来楼市的看法：

数据不能不尊重!那么数字告诉我们什么?

中期(即五至十年)不论私楼和公营房屋的供应量也不足，中短期公营房屋的供应量更不足，加上支持楼价上升的四大因素，低借贷、高资金、低供应、需求大没有改变，长远楼价上升这个现实我们是不能改变的。

但是，因为多年前楼花销售的缓慢，累积到的短期供应量，即三至四年内应该要发售的兴建中或已兴建但未销售的单位达到7.6万个，加上政府的空置税已为有关单位订下了出售的红线，所以短期供应过多的这个现实我们也要接受。

未来一年，楼价难免在上升之馀，出现“局部地区性下跌”，至于如何“局部地区性下跌”?我们又可以看看数据，究竟建筑中的单位以什么地区较多呢?根据屋宇署地盘数据计算(数据更新至2018年5月)得出按地区划分的建筑中未落成的单位分布，除了市区外，剩馀的较为集中于新界东(大埔沙田和西贡区)。单位供应量的详细数据如下：香港岛：9644个、九龙：1.3009万个、葵青荃湾：4429个、屯门：6388个、元朗：4106个、北区：565个、大埔沙田：8450个、西贡：9099个、离岛：216个。

居屋市场料重拾升势

而什么间隔在未来的供应是最多呢?今年200呎至400呎的单位是占了66%，其中200呎以下的单位2017年比2012年是增加11倍，笔者认为关于以上区域或者面积，如果在你想买楼的地区或想放盘的地区是有过量的，势必会受到楼价的压力。当然这是一个粗糙的看法，每个人应该就自己的需要做一个计算，然后自己去承担。

最后笔者必须提一提居屋，居屋之前因心理因素引起的“假跌”，将随着“白居二”抽签，筹号较后的准买家开始入市，居屋市场相信会再慢慢回升。居屋市场已确定了其承受能力，有心买居屋的人应该掌握机会上车呢。

(祥益地产总裁 )