“买楼有风险！不买楼也有风险！”笔者多年来也是想用这个理念来提醒人们，“不买楼的风险”同样充满风险，甚至有机会损失惨重。经济概念其实是一把双刃的剑，不止一面锋利，从另一面看同样锋利，掌握得好可助人，掌握得不好可以伤害自己。

　　政府早已经宣布取消“八万五政策”的时候，很多人都明白到供应量过多楼价容易下跌，但是没有人去留意供应量大减楼价会上升。

　　1997年之后的教训，大家都会记得借贷过多楼价是会容易爆煲，但是没有人会担心借贷过少楼价也会容易出现爆升的。97年的贷存比率是1.58，即是说我们的借贷远高於手上的资金，楼价不单只容易爆煲，而且因为负债不会减少，资产不断下跌会令到楼价拾级而下，出现跌价循环。但现在的贷存比率是0.76，没有人会去担心资金远多於借贷，其实普遍市民都有一个很强势的财务甚至是槓杆能力的，不单只是守得稳之余，还可以发动强而有力的複式购买力，这个笔者在去年提出的“财富效应”概念。

　　不可错过上车机会

　　97年之后，很多人都不明白，市场基础不稳，楼价自然容易爆，但没有人会担心在楼价基础愈来愈稳定的情形之下，愈高楼价产生的财富力量是更加摧枯拉朽。

　　我们为何不趁资金引起的购买力巨浪现在静止的时候，好好地去做多一点正确的事情。笔者认为买家在任何时间买楼都有风险，而且要量力而为的，但眼下市场结构没有变，所以应该提醒买楼自住的人有机会就应该上车。

　　另外，政府应该趁机放宽换楼按揭，现在600万以上住宅最高只可借到六成，要付出四成的首期。想一想，一个400万以下的细单位业主怎样换楼？政府趁现在去解决换楼问题，可以令到市场细单位更多放盘，令到楼价进一步调节。

　　作一个简单的比喻，假设市场只有十个人，五个人本来是买楼的，另五个人是租楼的，到了静市，五个买楼的人裏其中三个改变主意由买变为了租。表面看楼价是跌，但因为租的人多了，租的“值”就转强，最后每次周期都是“先价跌，后租金升，之后楼价再上”循环不断。其实如果不大增供应，所谓跌市只是将买的上升能量移去了租的板块而已，所以这个跌是假跌。

　　而正因这十个人裏面变了八个人租两个人买的关係，令资金氾滥的市场更少了三个买家去借贷，於是银行在水浸之下更加要给予更加多的优惠予仍在市场的两个买家，於是入市者的成本将更低，收穫亦更丰厚。问君知否，打造有资产人士大丰收这新世道，除资金氾滥的超低息外，正是弃买从租的“唱淡朋友”啊，笔者想说出一个事实，希望抗拒置业的人好好去深思一下。