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财眼看房\借鉴日德房租监管 调控供给规范市场

2019-08-14 04:24:13大公报
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  图:德国租金收益率较高,同时利用税收和金融手段,促进租赁住房供应量

  住房租赁事关民生,当下“恶意涨租”、“租金贷”、“租赁机构爆仓跑路”时有发生,住房租赁市场亟待规范。日本和德国是租赁市场运行的典范,日本以机构运营为主,德国以居民自主管理为主。深入研究日德如何监管租赁市场,以资借鉴。\恒大研究院副院长、房地产行业首席研究员 夏磊

  日本以租赁机构集中管理为主。日本家庭租房率一直稳定在36%左右,三大都市圈租房率占比更高。20世纪90年代后期,日本开始发力住房管理业,逐步建立了以机构主导的租赁市场。2010年机构参与管理运营的民营租赁住房比重高达90%,市场运行规范。

  德国以居民自主管理为主。德国的租赁市场非常发达、繁荣,2017年,德国55%的人口选择租房居住,远高于其他欧盟国家。德国住房租赁市场呈分散式,以居民出租为主,机构中私营公司、政府公共住房公司与合作社的市场占比分别为50%、25%、25%。

  租约保障条文清晰

  如何监管住房租赁市场?一是立法保护租约。日本以“普通租约”为主,到期后自动续约。日本租赁法律体系以《民法》为核心,以《借地借家法》为主要依据,普通租约占比超过90%,租期通常为一至两年,到期后自动续约,除非租赁双方均同意解约,否则房东在无“正当理由”情况下不允许解约。

  德国默认为无固定期限合同。房东若要签订固定期限合同,必须在出租时就向租客书面说明自己在租约到期时对住房另有所用,合理用途仅限于:1、希望将房屋用于自住或供其他家庭成员居住;2、合理的拆除、改建或修复住房的需求,如果继续出租将给这些举措带来巨大困难;3、有义务将房屋租赁给其他需要服务的人。房东不得随意解除租约,提供解约保护。仅在规定情况下基于合理权益才可以解除合同:1、承租人违反合同规定;2、房东拟将出租房屋用于自住或其他家庭成员居住;3、通过对住房进行适当的开发可获取重大经济利益,如若继续租赁,房东将遭受重大经济损失。

  二是保持租金水平稳定。日本房租变动有条件,防止“恶意涨租”。法律规定,只有在以下情况,才可变更租金:1、房地产相关税收及其他负担的增减导致租金不合时宜;2、房地产价格涨跌及其他经济变动导致租金不合时宜;3、与同区域同类别房地产相比,租金不合时宜。租金讬管机制赋予租户议价能力。当房东要求租金上涨超过租户预期,租户可将自认为合理的租金委讬给租金讬管所后继续居住,不用考虑因未交给房东租金而被强制搬出。租金委讬后,可继续与房东协商,或寻求调停,甚至通过法律来解决。

  德国各城市政府每年出台当地租金基准价格,限制租金涨幅。德国《民法典》第558条对于租金基准价格有明确规定,每年由当地住房管理局和相关利益群体(租户代表和业主协会代表),根据小区区位、居住环境、房屋质量、房屋配套家具等因素综合考虑制定出台,超出基准租金价格50%甚至有牢狱之灾。上调租金有前提,严惩“恶意涨租”行为。

  《住房租赁法》最新规定,房东要上调租金,须满足租金十五个月未变、且目标租金不超过市政当局或其他城市的大小、设施、质量、地段等条件相当的同类型住房的租金标准。租金在三年内涨幅不得超过20%;在市政府判定的住房供应严峻的特殊区域,不得超过15%,新签订租赁合同的租金不得超过租金标准的1.1倍,特殊限制期最长五年。近年来柏林因租金上涨过快,市政府决定立法,从明年1月份开始冻租五年。

  设立制度严惩欺诈

  三是提高从业门槛,建立管理机构信用披露、保证金制度。日本住房中介从业门槛高。在日本从事住房中介业务需要通过全国统一考试,取得从业资格证,即“宅建士”,该考试通过率仅为15%至17%。“宅建士”制度限制机构盲目扩张规模。住房租赁公司设立分店时,须聘请具有六年以上从业经验者或宅建士,以此限制机构盲目扩大规模,且每五名员工中必须有一个宅建士,重要事项必须由宅建士解释说明,合同必须由其签字盖章才能生效。

  创设住房租赁管理者登记制度,提高住房管理人员的信息透明度。租赁住宅管理业务从业者需在日本国土交通省进行登记,机构信息向社会公开。通过登记信息,房主将住宅委讬给更有资质的机构管理,违规操作的管理人将被登记系统除名。

  设立营业保证金制度,严惩管理机构欺诈行为。日本《不动产交易商业法》规定,从事不动产业的公司,需在法务局存入一定金额作为营业保证金(总公司为1000万日圆,如有分公司,则每一个分公司存储500万日圆),用以保障接受服务方的利益。一旦存在消费者欺诈行为,将利用营业保证金直接赔偿租户,如不够赔偿,将取消公司经营资格。

  四是以市场化手段促进租赁住房供给。日本租金收益率远高于银行定期存款和10年期国债收益率,房主出租动力足,社会资金也积极参与。2008年以来,日本零利率政策下,银行存款、10年期国债收益率几乎为零,相较而言,2015年来,日本公寓租金收益率平均在5%以上,收益率可观吸引资本参与,REITs(房地产信讬投资基金)支持建设的租赁住宅数量显著增加。

  德国租金收益率较高,同时利用税收和金融手段,促进租赁住房供应量。德国住宅租金收益率稳定在3%至5%的较高水平,远超德国10年期政府债券收益率,房主主动出租房屋意愿强。同时,政府对用于出租的房屋提供融资支持、税收优惠等政策,鼓励私人资本更多地建设用于租赁的住房。如社会住房建设,由政府提供无息或低息贷款;对用于出租的住房,折旧率要高于普通住房,以此降低应纳税租金收入,减轻税负。

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