环球宽鬆货币政策下，资金持续流入本港寻找投资机会，近月银行体系结余已增至逾4500亿元创下历史新高，较今年首季约540亿元水平已达多倍增幅。银行结余重返高度充裕水平，与楼按相关的1个月银行同业拆息於11月份跌至0.1%近十年新低水平，较10月份高达0.46%大幅回落。

　　最近银行楼按取态渐转积极，加上银行开始部署明年按揭目标贷款额，在市场资金充裕下，新批按息出现调头回落，市场上按息由H+1.5厘下调至低至H+1.35厘。换言之，拆息下跌加上银行略减按息，令实际按息由9月份高达2厘降至现时低至1.45%，创下逾九年新低。

　　本港低息环境延续，让供楼业主享有低成本按揭，现时之按息较年初约2.5厘减幅达1厘，利息支出减少达40厘，用家应可明显感到供款负担得以减轻。既然按息下跌，利息支出大幅减少，用家应可按照现时入息水平借取更高按揭额？事实却并非如此。

　　以例子说明，买家原本準备购置一个1050万元之单位，基於今年按息下跌，他準备买入一个1200万之单位申请五成按揭，贷款额600万元，按揭年期30年。以银行现时按息低至约H+1.35厘计，月供约2.062万元，以按息加3厘即约4.5厘计算压力测试，基本月入要求为5.067万元；但可惜，即使买家月入达5.3万元，银行仍没有批出按揭，买家细问原因，才发现H按之压力测试需以P按之封顶息率加3厘（即现为5.5厘）计算，基本月入需达5.678万元或以上。

　　换言之，虽然按息确实下跌，月供亦减少，所要求的入息水平却没有因此下降，基於拆息波动性大，银行一般以P按之封顶息率作为基準计算还款能力，由於P及P按息均没有下跌，故此借款人仍需以现为2.5厘之P按封顶息率计算入息水平，而非H按息约1.5厘，这点借款人需多加留意。\王美凤 中原按揭经纪董事总经理