世事常变，经济格局更加时有起伏，加上疫情在环球肆虐，过去几年世界各地的社会经济民生都在转变。有些国家光芒不再，有些国家逆境见真章，而香港在此期间亦经历多变，恍如浴火重生，未来还看一股后盾力量能否令香港再次走上光辉之途。

　　先看近两年疫情令香港及全球饱受通胀压力，美国的量化宽松或要面对现实、有机会收水，未来确实有加息需要，一旦息口回升，楼价自然有压力。内地最近提倡共同富裕理念，中央亦希望香港加快建屋计划纾解民困，未来香港的供应确实有机会增加，当落实供应量大幅增加之后，楼价就会受压。楼价通常受到以下几种因素的影响，就会有压力，包括息口、供应、经济、政治及政策等，目前较大机会面对的是息口上升及供应增加。

　　面对香港楼市的特殊现象，港府在2010年开始打击炒风，实施了额外印花税，惟仍未能阻止升势，于是持续推出其他楼市的辣招，至今已逾十一年。然而，楼价仍然不断破顶，之后有很多专家都要求政府按部就班撤销辣招，官员们谁也不敢执行“撤辣”的动作。辣招确实能够制止炒风，但却制止不了楼价上升，因为买卖税项的成本增加，反而延长了业主持货的年份，买家更难找到急于求售而愿意减价的业主。

　　观乎最新发表的施政报告，笔者深明特区政府很有决心增加土地供应，但市民对住屋需求确实庞大，再加上外来需求的增加，就算香港政府真的有办法在未来觅得大量的供应，但远水始终救不了近火，香港短期内楼价续升仍是可以预期的。再加上香港这块福地得到中央眷顾，大湾区发展确实对香港有利；二十年前香港有自由行，今天则有大湾区作为后盾，笔者相信未来十年香港房地产仍将处于黄金期。