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楼市锦囊/房屋供应增 纳米楼价格料跌\珠海横琴奥迪国际置业董事 李海文

2022-05-27 04:24:23大公报
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  图:特区政府无责任让人人买到楼,但有必要让人人有屋住,这亦是一项任道重远的任务。

  在外界指责楼价高企、上车压力大的同时,聪明的发展商便顺水推舟,推出面积较细,总价较低的物业。对渴望上车而资金不足的准买家来说,“纳米楼”确实十分吸引。纳米楼原为形容实用面积极细的单位,夸张到以纳米来计算。而笔者文内的纳米楼,除了指开放式单位外,还包括超精致的一房至两房户型。

  那么纳米楼真的有助减轻上车压力吗?前几日,笔者看到一段视频,内容是讲述一对定居满7年的年轻港漂夫妻在香港首次置业,预算楼价约600万元。当他们看完新盘与二手楼后,最终选择二手住宅,购入一个位于荔枝角近港铁站的蓝筹屋苑,面积约500多方呎的高层两房单位,成交价580万元。如以同等价钱买新楼,相信只能选择面积约200至300多方呎的细单位。

  近年纳米楼价格不断攀升,仍然有人高追入市。一方面,大家看到新楼供应仍处于失衡状态,因此看中纳米楼市场,希望从中获利;另方面,聪明的发展商瞄准部分港人崇尚奢华,追求时尚的需求,投其所好加重纳米楼屋苑的装备,配置豪宅元素,变相推高楼价,例如增设会所、空中泳池、豪华大堂,有些甚至有山、海景观,以此满足喜欢打卡的买家。

  可见,投机者利用纳米楼来获利,基本上都是等额外印花税(SSD)期过后就放售,这与纳米楼可以减轻港人上车压力的说法背道而驰。

  政府加快建公营屋

  特区政府要解决住屋问题,手还需再伸长。香港楼市是自由市场,楼价由自由市场价格规律引导而形成。若要从根本上改善香港基层或中低产的住屋问题,政府需大量兴建或提供有别于完全由市场主导形成价格的物业。

  在未来住屋供应体制上,特区政府要落足心思加大租/售的供应量。特区政府无责任让人人买到楼,但有必要让人人有屋住,这亦将会是一项任道重远的任务。

  如何实现“人人有屋住”?过往特区政府在房屋供应推动方面一直做得不足,而公营房屋供应速度远远落后于人口增长,公屋轮候甚至长达6年或以上,导致㓥房、笼屋、板间房等恶劣居住环境应运而生。

  那么,现在房屋问题难以解决的局面会打破吗?会,由于楼市局面与环境已转变,时机已成熟,但未来基层上楼单靠政府,亦不切实际,难以实现。如何能减少政府财政投入,又能提高兴建效率,政府需要解决这个问题,比如打开“政府与不同类别机构合作建设”的通道。事实上,这个通道渐见打开,例如:社福机构大量过渡性房屋推出,香港路德会及其社会服务处的首个酒店式过渡性房屋“德荟”;政府推出“支援非政府机构推行过渡性房屋项目的资助计划”,分别为由东华三院负责的启德沐安街项目,以及乐群社会服务处于何文田及中环的改建空置住宅单位,料可提供564伙。

  行政长官林郑月娥在其2020年施政报告中指出,特区政府将把新开发土地的70%用于公营住房建设,相比以前有明显提高。而候任行政长官李家超“以结果为目标”的执行,相信未来定会实现量先行,增加过渡性房屋、组合屋、经济房屋、人才住房、公屋、居屋等形式帮助基层和中低产上楼。

  单位面积设定下限

  随着特区政府进一步把实用面积不小于280方呎的要求推至所有公私营建筑条例中,以及放宽按揭成数,住宅在购买呎数方面有所改变,市场预期未来纳米楼的供应或会进一步减少。在大量房屋供应推出的预期下,纳米楼未来何去何从?

  笔者认为,为了港人住好些、住大些,实用面积下限未来有机会还会上调。特区政府为落实房屋量先行,在实用面积下限原则内仍会大量兴建开放式、一房及两房单位,以低市场价供基层和中低产上车,有别于现时只有私营纳米楼供应情况;而估计发展商则会负责兴建两房以上及少量一房单位;特区政府希望与发展商形成一个双赢局面,基层和中低产住屋归政府,中高产及新增优质内地人群住屋归市场。

  但这样发展下去的话,纳米楼价格有机会被房屋政策对冲,笔者估计纳米楼价格升幅会慢慢收窄或回塘。

  此文仅以纳米楼现时情况及未来发展,表述笔者对此不同角度的观点看法,广大读者可根据自身认知,取其精华,望尔受用于己身。

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