图：内地楼市逐渐进入复苏周期。

　　2022年上半年，受多地疫情反复等超预期因素影响，全国房地产市场经历了前所未有的挑战，商品房销售规模大幅下降，房地产开发投资负增长。中央政府和各部委频繁释放积极信号，各地全面落实“因城施策”。稳地产主基调之下，随着疫情影响的逐渐减弱及政策效果的持续显现，市场整体开始复苏，5月重点城市销售面积环比转增，6月环比增幅继续扩大，市场底部回升。核心城市市场热度有所回升，新政效果初显。

　　销售方面，5月以来逐步修复，但区域、城市和价段情况分化加剧。稳地产主基调之下，随着疫情影响的逐渐减弱及政策效果的持续显现，核心城市市场热度有所回升，新政效果初显。2022年1月至6月，全国30大中城市商品房成交面积为6359.2万平方米，同比下降36.1%。6月份，全国30大中城市商品房成交面积同比降幅较5月收窄40.9个百分点，同比下降7.4%，市场边际显著修复。房价方面：底部企稳，分化显著。今年以来新房与二手房价格均有所下降，1月至5月70个大中城市新房价格降0.7%，二手住宅价格累计降1.5%。二手住宅价格梯队分化明显，一线城市房价走高，二三线城市房价承压。

　　地方纾困政策密集出台

　　政策方面，地方纾困政策密集出台，传统的松绑和创新型政策层出不穷。5月以来，各级政府共出台了138项稳定房地产的政策。从放松限购、限贷、限售、公积金贷款、降低贷款利率、减免税费、实行购房补贴等多方面发力，河南、江苏的一些城市尝试采用以“房票”为依托的货币化安置，引发市场热议。房贷利率也在央行政策引导下加速下行，多地落实房贷利率优惠政策，并参照全国房贷利率下限（首套4.25%、二套5.05%）执行。

　　土地方面，供需规模大幅缩量，市场情绪低迷。受房地产企业资金压力增大、信心不足等因素影响，今年上半年全国100大中城市住宅用地供求规模均缩量明显，供应面积和成交面积同比分别下降47.0%和60.0%，其中成交面积处于2011年以来同期最低水平。土地价格相关指标亦处在较低水平。地产周期已经从政策底走到了销售底，但目前房企信用和信心尚未修复，离房企拿地和开发投资的底尚有一定距离。

　　地产周期的关键在于销售，对商品房销售影响最大的则是房价预期。虽然每一轮房地产周期的复苏离不开一些特定的刺激政策，可以是棚改货币化，也可以是货币放松、按揭利率下调，或者是这些政策的组合。但每一次大的地产周期走到中期或后期时，支撑它的逻辑往往是“房价预期─销售─房价”的正反馈，最终地产周期反弹的高度也取决于这种循环何时被打破。

　　诸如房价收入比、租售比等很多指标，反映出内地房价具有一些泡沫化特征。以房价收入比为例，一些发达国家将房价收入比超过6视做泡沫区，而内地整体的房价收入比超过10，一线城市近年来更是运行在接近25的水平。自从2016年底提出“房住不炒”以来，政府对于房地产市场的调控是在不断加强的。即便本轮房地产下行周期中，出于救市的目的，各地大幅加码了松绑政策，但“房住不炒”的政策底线是非常明确的，一旦销售有所回暖，地产行业逐步脱困，政策松绑也会按下暂停键。

　　在房价空间有限的情况下，未来的房地产周期大概率是越来越弱的。伴随着房价波动的下降，房地产从销售到投资增速的高点也是一轮比一轮弱。即便现在到明年销售顺利反弹，如果剔除基数影响，也很难达到2020年下半年到2021年上半年那一轮的高度。

　　各地全面落实因城施策的地产松绑后，销售端回暖已开始显现，市场进入复苏周期。但结构上看，核心城市的销售、房价回升显著，低线城市差强人意。传导链条看，从销售回暖到房企信用、信心的改善仍需时日，拿地、投资的实质性反弹尚需等待。考虑到“房住不炒”仍是政策底线，长期来看房价上行空间越来越小，笔者倾向于认为这一轮房地产周期的高度可能低于上一轮。