图：内地房地产供给出现明显减少，今年首10个月的住宅类房屋新开工面积，仅为去年同期的61%。

　　内地监管部门近期密集出台一系列针对房地产企业融资的政策，包括扩大民营企业债券融资支援工具（亦称之为“第二支箭”）、《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（下称“金融16条”），以及《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》等。这些地产政策叠加防疫政策的调整，使得近期股、债市场都出现了较大的变化，对房地产市场后续走势也产生了新的期待。

　　尽管监管部门在近期连续出台政策稳定房地产的供给端，可能会对部分优质房企起到支持作用，但对宏观层面而言，实际效果可能会低于市场的预期。一方面，强调市场化运作的情况下，政策能支援的范围相对较小。另一方面，金融16条中的一半政策都对应了已出台的存量政策。因此，尽管市场对金融16条的反应较为强烈，但受制于金融机构风险管理及政策增量影响有限，实际的落地效果可能会低于市场预期，未出险、经营稳健的优质民营房企可能从中受益，但对其他民营房企的救助作用预计有限。

　　相比于实际效果，金融16条的信号意义显然更大。在某种程度上，可以认为金融16条标志了人行对民营房企融资态度的一种转向，供给端的政策底已经确立，预计未来政策对房企的支持力度会进一步加码，未出险优质民营房企的流动性有望逐渐企稳并修复，风险继续暴露的概率有所下降。解决地产问题的关键仍然在于供给侧，而非需求侧，加速对冗余供给的出清可能对新周期的确立更有帮助。

　　供给较需求回落大 或存超调

　　经过一年多的风险暴露，当前房地产的有效供给能力已经出现了较大幅度的下降，如果优质房企继续出险，未来可能会面临阶段性的供给不足。由于今年大量全国性民营房企出现风险事件，同时销售端持续疲软，导致已出险房企没有能力拿地、未出险房企没有信心拿地，地产供给端的回落幅度要明显大于需求端，供给端可能已经出现了超调。

　　2022年1至10月，住宅类商品房销售面积为9.4亿平米，为去年同期的74%，为2018至2021年同期均值的79%；而住宅类房屋新开工7.6亿平米，仅为去年同期的61%，为2018至2021年同期均值的59%；更加前置的拿地环节则表现更弱，1至10月土地购置面积仅为7432万平米，为去年同期的47%，为2018至2021年同期均值的40%。

　　如果任由供给端继续快速回落，未来大概率会面临地产供给小于潜在需求的情况，进而产生新的供需矛盾，当前已经到了保主体的必要阶段，未来对优质房企的支持力度有望进一步加大。房地产供给端的政策将沿着三个方向推进和演绎：继续支持优质房企，适当保主体来支持保交楼，加速出清出险房企。

　　从保项目为主 到考虑保主体

　　无论房地产周期走到何种阶段，作为重大民生问题的保交楼，毫无疑问仍然是当前地产领域最重要的工作之一。过去一段时间，保交楼相关政策以保项目为主。8月中旬推出的政策性银行专项借款，“严格限定用于已售、逾期、难交付的住宅项目建设交付，实行封闭运行、专款专用”。从这个角度来看，前期增量的政策资金主要聚焦于烂尾、停工项目本身，对房企本身的流动性状况起不到改善作用。

　　而房企作为保交楼的责任主体，在自身风险得不到缓解的情况下，很难有效推进保交楼。一方面，如果主体风险较大，房企自身持续经营的预期不强，站在房企视角，投入到保交楼的资金就缺少远期回报，因此房企推进保交楼意愿自然不强。另一方面，当前融资环境之下，已出险房企资金吃紧，保交楼同时还面临着能力不足的约束。

　　相比于2022年第二季度货币政策执行报告，近期发布的三季度货币政策执行报告中的防风险部分，在以往“坚决守住不发生系统性金融风险的底线”的基础上，新增了“维护好广大人民群众的利益”，民生问题的重要性进一步提升。在更加强调金融工作的政治性、人民性的情况下，保交楼作为一项重大的民生工程，有必要出台政策来进一步推进。因此，从保交楼也需要适当保主体的角度考虑，地产的供给端政策也有望进一步加码。

　　如果要尽快重塑房地产周期，对部分已出险的高杠杆房企加速进行出清也是一个必要的选项。随着未来新增住房需求的持续回落，均衡状态下的房地产市场供给水准也需要相应降低，救助部分已出险的房企不再符合未来的房地产供需格局。只有加速对这些房企的出清，才能更快地释放被占用的资源，优质房企的经营能力和投资信心才能得到更快的恢复。金融16条中也提出了“积极配合做好受困房地产企业风险处置”的要求。

需解决出清过程中的两大阻碍

　　但在出清的过程中，目前可能还存在两个重大的阻碍需要解决：

　　第一，出险房企在建专案的交付问题。多数出险房企也是保交楼工作的重点主体，在对这些企业进行出清之前，需要首先解决停工专案的交付问题。从金融16条来看，这方面的工作预计会通过加快收并购、增加保交楼专项借款规模、鼓励金融机构提供配套资金等方式予以推进。

　　第二，司法重整、破产清算过程中的资产处置问题。司法重整、破产清算是解决陷入债务困境企业的有效手段，但对于房地产企业而言，实操中存在较大的难点。无论是司法重整，还是破产清算，对于有抵质押的优先债权，都需要利用被抵质押的资产进行优先兑付。而房地产企业的核心资产──土地、房产，大多数要么处于抵质押状态，要么处于已预售状态，利用这部分资产对优先债权人进行偿付后，房企将失去重整或清算的价值，同时损害其他债权人的利益。因此，要想顺利推进房地产企业的司法重整或破产清算，需要银行、信托等优先债权人承担一部分损失，这就需要在法律、制度层面进行统一的明确。