图：笔者指出，大量非市场因素干扰楼市，令到楼市失控向下。

　　近日在一个饭局中，笔者发表对楼市的看法，认为市场现时有点失常，正在失控下跌，在座有位高人更正了我一个字眼，他认为不是失控而是失效，是市场机制的失效，笔者觉得修改得很好。现在市场所反映的不是基本面因素，而是十分情绪化。虽然加息的压力削弱了购买力，但悲情之下的负面效果愈来愈大，一些行业长期受打击，在经济及心理状态都到了临界点。

　　眼下香港有人力资源和资金的流出，走的人自然容易唱淡。楼市的四大基础包括多资金、低借贷、少供应和高财富效应是没有改变的，本来这些基础是会产生合理的市场互动，有合理互动才能够反映出真正的市场价值，始终楼市成交是“买家实力和业主实力的博弈”。

　　市民不投资 钱放银行收息

　　诚然，楼市现时多了很多不明朗因素，市民亦对新常态不理解，于是很多人有钱都不去投资，情愿放在银行收息，但是没钱的人亦因悲情浓烈而不敢入市，财富并无结构性转移。

　　减价最多的可能不是移民盘，反而是那些换楼客，因为他们贵买贵卖、平买平卖，只要他们换楼的对象够平，卖出的单位亦可以劈得够狠。只是，成交少到一个低点，根本就没有一个正常的磨合去产生有说服力的价格，笔者认为面对这种不安的情绪，特区政府是有责任令到市民安心的，譬如让市民明白为何特区政府现在未出手、将来可能面对什么问题要应付？

　　1984年联系汇率开始实施，香港正正是人心惶惶的时候。当时香港金融的确是濒临崩溃，因此多年以来特区政府都不敢轻视负面情绪，最近有官员表示楼价不会大幅急跌，无意撤楼市辣招。这显然与之前逆周期措施的逻辑不同，市民不明白为何不少物业价格下跌已近两成，仲可以“定D来”，大家都担心太迟救，结果会救不切。

　　其实笔者认为，是否取消楼市辣招不是重点，而事实上，盲目放宽楼市辣招更可能会令到楼价再度大跌，因为手持多个物业的人士很容易会选择减持，就会令到市场上放盘量大增。如果买家人数赶不及在这个时候增加的话，就很容易出现更大的跌幅。

　　笔者明白当下的新常态与我们传统的观念不同，市民是需要时间逐步了解的。无论如何，现在我们面对一个新的市场环境，任何应对方法可能如同做实验一样，会面对很多意想不到的反效果。

　　笔者有著作《龙市理论》，指出市场是以结构为主导，但今次大量非市场因素干扰楼市，才令到楼市失控，我是充满危机感及不敢大意的。